《海盐县沈荡镇集体土地征收和房屋征迁公寓式安置实施办法（试行）》

　　第一章  总则

　　第一条 为进一步实施新型城镇化，推进县域城市现代化，构建高质量发展格局，加快城乡统筹发展，引导人口、资源要素向中心城区集聚，强化要素集约集聚，激活集镇发展活力，提升集镇能级，实现集镇功能更加丰富、产业配套更加齐全、公共服务更加优质高效、经济社会发展更具活力、竞争力，百姓更有获得感、幸福感。进一步规范镇域范围内农村集体土地征收过程中地上附着物补偿工作涉及的农民私房征迁管理，保护被征迁人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《浙江省城乡规划条例》，结合本镇实际，特制定《海盐县沈荡镇集体土地征收和房屋征迁公寓式安置实施办法》。

　　第二条 因城镇建设和发展需要，在沈荡镇范围内，因集体土地征收、房屋征迁补偿、安置的，适用本办法。

　　第三条 本办法所称的拆迁人，是指镇人民政府确定的负责拆迁补偿资金保障且提供安置用房的单位。

　　本办法所称的被拆迁人，是指拆迁范围内已享有合法独立宅基地使用权的被拆迁农民私房所有权人，被拆迁人认定以农（居）民建房用地审批件结合农村宅基地使用证为依据。

　　本办法所称的农民私房，是指按农（居）民建房用地合法审批手续建造在原农村集体土地或符合集体土地上建房相关规定的私房。

　　第四条 具体拆迁与补偿工作由沈荡镇征搬迁工作领导小组办公室组织实施（以下称拆迁实施单位）。

　　沈荡镇及其所属村(居)民委员会、村建、自然资源、财政、综合执法、公安、民政、市场监管、广电、供电、电信、水务等有关部门应当按照职责分工，互相配合，共同做好集体土地征收和房屋拆迁补偿安置工作。

　　第二章  拆迁决定

　　第五条 镇域范围内需拆迁农民私房的，由镇人民政府发布征迁公告。公告必须在拆迁地段或所在社区、行政村村务公开栏张贴。

　　公告内容应当包括建设项目名称、征迁范围、期限、安置方式、安置地点、补偿标准等事项。

　　第六条 拆迁补偿的建筑面积，根据被拆迁人提供的农（居）民建房用地审批件、农村宅基地使用证等有效证件为依据，结合其实地测绘的房屋建筑面积核准。其中批准建设的住宅用地面积结合批准建设的建筑层次计算的建筑面积为安置基准面积，住宅以外的其他房屋建筑面积不计入安置基准面积。

　　第七条 违法建筑、超过批准有效期限的临时建筑、擅自建设的加层建筑，不予补偿。至征迁公告发布之日，未超过批准期限的临时建筑，根据同类建筑的建安成本，结合成新和剩余使用时限，由评估机构评估确定给予补偿。

　　被拆迁人在建造新房后，根据审批规定应拆除而未拆除的旧房，不予补偿安置。

　　对已批准的在建房屋，应当停止建设。

　　第八条 拆迁公告发布后，被拆迁人不得实施下列以不当增加补偿费用为目的的行为：

　　（一）新建、扩建、改(搭) 建房屋；

　　（二）房屋再行装修、装饰；

　　（三）种植绿化；

　　（四）加层或搭建构筑物；

　　（五）租赁房屋；

　　（六）改变房屋和土地用途；

　　（七）其他以不当增加补偿费用为目的的行为。

　　被拆迁人违反上述规定实施的，拆迁人不予补偿。

　　第三章  拆迁评估

　　第九条 农民私房拆迁评估由具有相应房地产评估资质的评估机构进行。

　　第十条 农民私房和安置用房的评估时点为发布拆迁公告之日。评估机构应当将初步评估结果在拆迁范围内向被拆迁人公示。

　　第十一条 被拆迁房屋初次评估费用由拆迁人承担。非因评估机构漏项失误而要求复评的评估费用和评估技术鉴定费用，由申请人承担。

　　第十二条 拆迁当事人对评估结果有异议的，应当在公示后5日内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后5个工作日内出具书面复核结果。

　　第十三条 当事人对复核结果仍有异议的，可委托房地产价格评估专家委员会对评估复核结果进行鉴定。房地产价格评估专家委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。

　　第四章  补偿标准

　　第十四条 土地补偿。依据《海盐县人民政府关于调整海盐县征地区片综合地价的通知》（盐政发〔2020〕15号）标准执行。

　　第十五条 青苗费，地面附着物、构筑物补偿。按照《海盐县人民政府关于公布海盐县征收集体土地地面附着物、构筑物经济补偿标准的通知》(盐政发〔2015〕3号)文件执行。

　　第十六条 人员安置。公告的拆迁范围内涉及到被征地人员安置的，按《海盐县人民政府关于印发<海盐县被征地人员基本生活保障实施意见>的通知》（盐政发〔2014〕63号)。被征地人员基本生活保障资金的筹集方式：参加被征地人员基本生活保障的个人出资5000元上缴县人社局，其余资金由征地单位承担。

　　第十七条 现有房屋及附属物按评估价补偿：补偿标准按《海盐县征收集体土地房屋拆迁补偿标准的通知》（盐政发【2014】65号）文件执行。

　　第十八条 房屋差价补偿：按合法主体房屋建筑面积以150元/㎡为基准结合折旧率补偿；合法辅助房屋建筑面积以75元/㎡为基准结合折旧率补偿（畜舍及其它房屋不补）。

　　第十九条 其他补助：

　　（一）农具补助：标准为大户（4人及以上）800元/户、小户（3人及以下）600元/户。

　　（二）误工及水电费补助：误工补助为2200元/户；水电费补助为400元/户。

　　（三）经营性零售店、作坊等拆迁补偿：

　　对具备合法手续的经营性零售店及作坊等在拆迁中给予补偿，已停产或无证照的不予补偿。

　　1.房屋及附属物按评估标准执行。

　　2.根据规模大小确定补偿额度。一般零售店、小吃店等补偿3000元，具有一定规模的补偿5000元。

　　（四）关于光伏补偿的规定：对于已安装了光伏发电的农户，农户所签光伏协议中的千伏数，以每个千伏一次性补偿5000元为基准，按光伏发电安装的年份进行拆旧补偿(即每年扣减5%，以此类推，不足一年以一年计算)。

　　（五）搬家费：每户按1000元/次补助，每户补偿二次；无房户不作搬家费的补偿；以保障型购房凭证结算的农户补偿一次。

　　（六）临时过渡安置费：按每人每月150元补助，1人户提高到每月200元；结算时间从腾空交房之日起至公寓房取得钥匙后另加4个月。腾空交房之日起至公寓房取得钥匙超过36个月的，超过部分过渡费按2倍计算；以保障型购房凭证结算的农户不作临时过渡安置费补偿。

　　（七）签约和按时腾空奖：房屋拆迁协议在规定时间内签订并且在规定时间内腾空的，每户给予3万元 的奖励。

　　（八）农房拆迁进度奖：启动拆迁的整组所涉及的农户签约率在公告之日起3个月、4个月内达到100%的，给予3万元、1万元每户的奖励，不重复奖励。奖励款在整组农户全部交房后一个月内结算。

　　（九）调节奖：被拆迁人所属的农民私房，属二层及以上并在2005年1月1日以后建造的，另设调节奖。凡2005年1月1日以后批准的主体房（以建房批件时间为准），调节奖为1万元；每推迟1年的，每年增加调节奖励1万元；最高奖励10万元。

　　（十）房屋征迁补偿安置的对象为被征迁房屋产权人，对被征迁房屋的承租人不作任何补偿或安置。

　　第五章  公寓式安置

　　第二十条 安置方式为原有旧房置换公寓房，再以部分或全部公寓房安置面积换购县镇一手商品住宅。被拆迁人均须以户为单位签订《农户自愿有偿退出农村宅基地承诺书》、《同意集体土地征收承诺书》。

　　第二十一条 置换面积：

　　（一）对于拥有农村合法住房且具有建房资格的被拆迁人，以核准的基准面积置换公寓房，按基准价格结算；核准的基准面积不足180平方米的，基准面积按180平方米计算；被拆迁人可享受最多不得超过80平方米的优惠购房权利。

　　（二）对于拥有农村合法住房而不具备建房资格的被拆迁人，按实有基准面积置换公寓房，以基准价格结算，不享受优惠购房面积；原有基准面积不足80平方米的，按80平方米计算基准面积；原有基准面积80平方米以上（含80平方米）的，置换面积允许最多不超过基准面积20平方米，超面积部分按市场比准价结算。

　　（三）有户无房且具备建房资格的被拆迁人，保障1套安置房，其中80平方米以内的按基准价格结算；80-120平方米部分按优惠价格结算，超出部分按市场比准价结算。

　　第二十二条 置换价格及差价调节：

　　（一）基准价格：核准的基准面积内结算价格为1500元/平米。

　　（二）优惠价格：核准的基准面积外的80平方米优惠购房权利的结算价格，为3150元/平米。

　　（三）市场比准价格：2021年沈荡镇市场比准价格6300元。

　　（四）结算价格：留置本镇的公寓房按楼层调节差价进行结算。①多层公寓房层次系数：一层94%，二层104%，三层106%，四层104%，五层96%。②高层公寓房层次系数：以八层为中心价（基准价），每下浮一层减少20元/平方米，每上浮一层增加20元/平方米（顶层与次高层同价，十七层以上（不含十七层）不再加价）。地下车位价格为3万元/个。自行车车库为1000元/平方米（按实际建设为准）。

　　第六章  回购政策

　　第二十三条 完成旧房补偿与奖励、公寓房置换后，经被拆迁人申请，对被拆迁人所安置的公寓房进行回购。回购以改善型购房凭证、保障型购房凭证的方式支付。改善型购房凭证和保障型购房凭采取实名制，不得转让。

　　第二十四条 回购方式

　　（一）被拆迁人在本镇留一套安置房，其余面积回购的，以改善型购房凭证结算。

　　（二）被拆迁人申请全部面积回购的，以保障型购房凭证结算。对于有户无房且具备建房资格的农户，保障的一套安置房不作回购。

　　（三）改善型购房凭证：是指基准面积加优惠面积扣除实际安置面积回购后支付的购房凭证，可兑现。

　　（四）使用改善型购房凭证购买商品房的，有效期一年，一年内使用改善型购房凭证在县主城区或各镇(街道）购买一手商品住宅的，改善型购房凭证价值=回购价*104%。如取得改善型购房凭证后没有使用，选择兑现的，一年内兑现额=回购价；超过一年，只能兑现，兑现额=回购价*104%。

　　（五）保障型购房凭证：是指对安置面积全额回购后支付的购房凭证，其面额的80%不得兑现，有效期一年。保障型购房凭证价值=回购价*104%。

　　第二十五条 回购价格。被拆迁人申请后，剩余安置面积予以回购的，回购单价根据属地安置房的市场价格为基础，由具有房地产评估资质的机构评估确定，回购单价每年一公布。2021年沈荡镇回购单价为6300元/平米。

　　第二十六条 购房凭证上购房人的确定，由被拆迁人家庭中所有年满18周岁的家庭成员确定产生，并签字确认。

　　第七章  进城购房及奖励结算

　　第二十七条 完成回购结算后，凭购房凭证，选择在主城区（范围为东至乐园路；南至规划中的外环南路；西、北至东西大道）或各镇（街道）购买一手商品住宅的，给予不同额度的购房奖励。具体奖励额度为：购房款超过购房凭证面额80%（含）以上的，全额享受购房奖励；购买一手商品住宅实际支出的购房款不足购房凭证面额80%的，享受应获全额购房奖励的80%。

　　第二十八条 购房奖励标准。

　　（一）购房奖励面积标准

　　购房奖励面积为：基准面积扣除在属地实际安置的（一套）公寓房面积。

　　（二）购房奖励单价标准

　　2021年度奖励标准为：以改善型购房凭证，在主城区购房奖励结算标准为2600元/平方米；在镇（街道）购房奖励结算标准为600元/平方米。以保障型购房凭证安置的，在主城区购房奖励结算标准为1600元/平方米。

　　（三）被拆迁人购房奖励款计算方式

　　当购房款高于购房凭证额的80%时，购房奖励款=（被拆迁人房屋基准面积-属地实际安置面积）*每平方米奖励单价（每年公布）。

　　当购房款不足购房凭证额的80%时，购房奖励款=（被拆迁人房屋基准面积-属地实际安置面积）*每平方米奖励单价（每年公布）*80%。

　　第二十九条 被拆迁人购房凭证使用办法。被拆迁人在向主城区或各镇（街道）房产公司购房时，可以凭购房凭证票面额支付购房款。

　　（一）当付款额大于等于购房凭证面额时，房产公司与购房户双方到场在县农房征（搬）迁服务中心办理相关手续（网签合同等），经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由拆迁人与被拆迁人办理购房凭证结算，结算后被拆迁人向房产公司支付购房款。

　　（二）当付款额小于购房凭证面额时（购房总额小于购房凭证面额或分期支付购房款），房产公司与购房户双方到场在县农房征（搬）迁服务中心办理相关手续（网签合同等），经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由拆迁人与被拆迁人理购房凭证结算，结算后被拆迁人向房产公司支付购房款。购房凭证余额部分，购房户无贷款的，直接划入购房户账户；购房户有贷款的，待银行放款后，划入购房户账户。

　　（三）被拆迁人未使用改善型购房凭证购房，选择现金兑现的，凭与购房凭证一致的身份证原件、银行卡及购房凭证，经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由拆迁人与被拆迁人办理结算。

　　第三十条 被拆迁人购房奖励结算方式

　　（一）使用改善型购房凭证的被拆迁人在主城区或各镇（街道）购房的，凭商品房的购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目拆迁人与被拆迁人办理奖励结算，奖励结算预留10万元，在属地安置房交付后办理费用总结算，标准为征迁签约当年度公布的奖励标准。

　　（二）使用保障型购房凭证的被拆迁人在主城区购房的，凭商品房购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡及购房合同经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目拆迁人与被拆迁人办理奖励结算。

　　第八章  拆迁人口认定和户的认定

　　第三十一条 人口认定。以户口簿在册人口为标准，以在册农业户口计算为准，义务兵、在校学生、“两劳”人员可作补助人口计算。人口计算以征迁公告发布之日为准。

　　第三十二条 农村居民建房资格关于“户”的认定。以海盐县人民政府《关于印发海盐县农村居民宅基地管理办法的通知》（盐政发【2019】8号）文件规定为准。

　　（一）农民私房征迁补偿安置时，被征迁人以“户”为单位计，“户”以农（居）民建房用地审批件结合农村宅基地使用证为依据，即一处宅基地上的房屋所有权人为一“户”。

　　（二）祖传私房需递交镇、村书面证明，由征迁管理部门予以核实。同时拥有祖传私房和新建房的，祖传私房和新建房认定为同一被征迁人。

　　（三）有子女的老人单独拥有合法建房且子女均已认定为单独被征迁人的，以实有安置基准面积安置，合并至确定为被征迁人的子女补偿安置范围，不作计户标准。

　　（四）户口簿、门牌号、股权证、法院调解或判决的家庭析产证明不作被征迁人分立的依据。

　　（五）被征迁私房分次征迁的，被征迁人应当在首次征迁时就确定选择一种安置补偿方式；在后次征迁时享受的安置基准面积与各项优惠政策与前次合并计算办理。

　　第三十三条 拆迁人对被拆迁人进行补偿安置后，被拆迁房屋及附属物等由拆迁人统一组织拆除，其残值归拆迁人所有。

　　第三十四条 被拆迁房屋如存在租赁、借用等情形的，由被拆迁人自行在拆迁公告规定的搬迁期限内与房屋使用人解除租赁、借用等关系，在规定时间内完成签约和搬迁工作。

　　第三十五条 被拆迁人户主或其委托代理人作为被拆迁人代表应当在公告规定的搬迁期限内和拆迁人签订拆迁补偿安置协议。协议内容应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋的地点和面积、临时过渡补助费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任等事项。

　　拆迁补偿安置协议订立后，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依法向县人民法院提起诉讼。

　　第三十六条 对产权、使用权有纠纷的，暂时无法确定产权人的房屋，在公告规定的搬迁期限内不能解决纠纷或确定产权的，由拆迁人与原农房审批户主签订拆迁补偿安置协议后，会同有关部门、单位对房屋作勘察记录，并在向公证机关办理证据保全、补偿费提存后，实施房屋拆除。

　　第九章  附则

　　第三十七条 拆迁人统一建设的安置用房用地为国有土地的，由政府部门协助办理“三证”，办理费用及物业维修基金等由被拆迁人自理。并依据有关规定收取卫生清运费、物业管理费等费用。上市交易须按有关规定办理手续。

　　第三十八条 本实施办法，由沈荡镇人民政府确定的负责拆迁补偿资金保障且提供安置用房的单位负责解释。

　　第三十九条 本实施细则自2021年8月6日起施行。

　　来源：海盐县沈荡镇人民政府网站