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北京专业拆迁律师：征地拆迁中，关于这两个文件，一定要注意它的有效期限想必大家都知道，但凡建设项目需要占用我们的土地（包括房屋所占用的土地）都需要通过征收的方式来拿到此地。但是一旦涉及到征收，那么就与我们被征收人的切身利益息息相关了。所以，在遇到征地拆迁时，广大被征收人就需要所有的征收行为，包括征收时间节点都要有一定的了解，尤其是对一些文件的有效期限，要格外注意。 比如征地补偿安置方案，征地补偿安置在相关部门拟定好之后需要在征收范围内以书面的形式进行公布，公告期限至少是30天，在这30天内，被征收人如果对补偿安置方案有异议，那么则可以在30天内以书面的形式提出自己的意见，如果在这30天内没有提出，那相关部门日后就会按照补偿安置方案中的补偿标准进行。 不过，从实践过程中来看，有的征收方在张贴补偿安置方案之后的几天内就自行撕毁了，所以额外地提醒大家一句，看到补偿安置方案之后马上针对补偿安置方案拍照、录像，这是很有必要的。 当然了，除了补偿安置方案公布的期限之外，还需要注意评估报告申请复核、鉴定，针对违法行为提起了行政诉讼、行政复议期限都要注意。一般评估报告申请复核和鉴定的期限，只有10天，如果大家对评估报告不满意，那么就需要在收到评估报告之日起的10日内向房地产评估机构申请复核，如果对复核结果不满意，需要在收到复核结果之日起的10日内向鉴定机构申请鉴定。 对于向有关部门提起行政复议的期限和向法院提起行政诉讼的期限，法定的复议期限是60天，诉讼期限是6个月。当然了，以下的两个期限是我们今天要重点来说的，这直接关系着被征收人的利益及土地征收是否合法。 第一个是评估报告的有效期限 评估报告是征地拆迁中必须要有的一份文件，该文件是可直接作为对被征收人进行补偿的依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。 一般来说，无论是整体的评估报告还是分户评估报告，评估机构在实地查勘对被征收人的房屋进行评估以后，需要及时地向房屋征收部门提供评估报告，房屋征收部门应当要将分户评估报告转交给被征收人。 因为，评估报告的有限期限只有一年。根据《房地产抵押估价指导意见》中的规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。也就是说，相关部门应当要在一年之内与被征收人就补偿事宜签订补偿安置协议或是作出房屋征收补偿决定。 但实践过程中，有的征收方在收到评估报告之后或是评估机构在出具评估报告之后，迟迟没有将评估报告转交给被征收人，而是几年后才将评估报告送达给被征收人，或是几年后才依据评估报告作出补偿决定，这显然对被征收人来说是非常不利的。 因为从相关的法律法规中来看，被征收房屋价值的评估时点应当是作出房屋征收决定之日为时点，而用于房屋产权置换房屋价值评估时点应与被征收房屋价值评估时点一致。 也就是说，给予被征收人的补偿从原则上来说，是不能低于作出房屋征收决定之日被征收房屋周边的市场价格。但这前提是，评估机构所出具的评估报告必须是有依法及时送达给被征收人，如果是一两年以后甚至是多年以后才送达给予被征收人的，倘若在这期间如果房地产市场价格有变动，那么，相关部门还按照几年前出具的评估报告对被征收人进行补偿则是说不过去的，自然就会造成被征收人的补偿有所偏低。 因此，凯诺律师这里再提醒大家一下，如果遇到房屋征收部门在收到评估报告后没有及时送达给自己，而是几年后才送给自己的，那么被征收人心里一定要有数，这一份评估报告肯定有问题，可以先向房地产评估机构提出自己意见，若相关部门置之不理，那尽快通过法律途径来维护自己的合法权益。 第二个是征地批复的有效期限 另外，征地批复也是土地征收中必须要有的一份文件。根据《土地管理法》中的规定，土地征收必须要办理农用地转用审批手续，在获得有关部门的批准后，有关部门一般会作出征地批复这一份文件，征收方在拿到征地批复以后，需要在征收范围内以书面的形式告知大家，即发布征收土地公告。 不过，这里需要让大家注意的是，征地批复是一份有有效期限的文件，该文件的有效期限一般只有两年，一旦过了两年，那么该征地批复就会自动失效。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中的规定，“严禁闲置土地。农用地转用手续批准后，满2年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效...” 所以，相关部门在马上实际占用土地时，一定要让他们出示征地批复文件（实践中，有很多征收方会在没有拿到征地批复的情况下，提前先占用土地），倘若他们迟迟不出示征地批复文件，或者说是征地批复的落款日期已经远远超过了两年，那么，此次土地征收就违反了法律法规，属于未批先占，是侵害被征收人合法权益的行为，此时广大被征收人就需要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，尽早通过法律途径来维护自己的合法权益。 |
