北京专业拆迁律师：城中村改造有法可依了！补偿标准一律按公布的执行（下）

　　未来这几年将是城中村改造大年，全国二十多个城市（即超大、特大城市）将陆陆续续开展城中村改造工作，城中村改造将成为日后推进城镇化建设新主力。想必大家应该都了解过，城中村改造是一项具有公益性质的大型活动，在此过程中也会涉及很多老百姓及其利益。

　　事实上，通过城中村改造来是可以改善老百姓的居住条件，提高其生活质量，提升城市面貌，拉动地方经济。但是一直以来，城中村改造和棚户区改造类似这样的大型活动，并没有具有针对性的法律法规，在此之前，城中村改造基本上依据的都是《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关的政策规定文件，而棚户区改造则依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的政策规定。所以，在整个不管是城中村改造也好，还是棚户区改造过程中，往往会出现各种利益纠纷，尤其是在城中村改造中。

　　因此，为了在城中村改造中进一步保障被征收人的合法权益，能稳步推进城中村改造工作，广州市制定了《广州市城中村改造条例》，并且该《条例》已经在相关的会议中通过了，将于今年5月1日起正式实施。该《条例》是全国首个城中村改造立法，该《条例》的出台也意味着，今后的城中村改造将会有法可依，有法循，且还有可能会蔓延到全国各个地方，这对在城中村改造范围内的老百姓来说绝对是一大好消息。

　　当然了，实践中绝大多数被征收人关心的并不是有没有相关的法律法规，他们在遇到以各种名义展开的征地拆迁时，关注点往往都会在拆迁补偿上，虽然说城中村改造主要是以拆整为主，但是部分房屋拆除重建也是时有发生的。那么，城中村改造中对于拆除重建，收回集体土地使用权的，一般是如何对被征收人进行补偿的呢？下面我们就结合《广州市城中村改造条例》中的规定来告诉大家。

　　补偿标准只能高不能低

　　根据《广州市城中村改造条例》中的第二十三条规定，征收集体土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准，以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府拟定并按规定报请批准后公布实施。

　　征收补偿一律按照经依法依规批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。

　　城中村改造村民住宅补偿安置采取复建安置、产权调换、货币补偿等方式进行。

　　征收集体土地涉及非村民房屋的，应当充分听取意见并对其合法权益予以合理补偿，针对不同意见的，需要及时反馈。具体补偿方式和标准由区人民政府拟定并报市人民政府批准。

　　一般普通的征地拆迁，也就是因修路等因公共利益需要占用土的，其中土地补偿费和安置补助费是按当地公布的征地区片综合地价来补偿的，其他的补偿则是由相关部门结合土地现状调查和社会稳定风险评估等制定补偿标准。

　　而城中村改造却与此不同，我们从上面的规定中可以看到，首先，城中村改造应当给予被征收人土地补偿费和安置补助费，以及村民住宅费、地上附着物、青苗等的补偿费，这点与普通的征地拆迁是差不多的，但是在补偿标准上，土地补偿费和安置补助费，以及村民住宅费等则是一律按照当地批准公布的标准执行。

　　也就是说，城中村改造中被征收人最终能拿到多少补偿，需要结合当地相关部门公布的标准来看，并没有具体的补偿标准。但总的来说，其原则是不能低于被征收人原有的生活水平，并且补偿标准只能就高不就低，不能让老百姓越拆越穷。

　　另外，关于涉及农村村民住宅的的补偿方式，从上述规定中的来看，与普通的征地拆迁一样，也是采取产权置换、货币补偿以及复建安置来进行补偿安置的，这三种补偿方式从原则上来应当是由被征收人任意选择，任何单位或是个人不能强迫老百姓只选其中一种。

　　总之，凯诺律师在这里要提醒大家，在此过程中，对于补偿标准广大老百姓一定要进行审查，由于法律法规上没有明确具体的补偿标准，都是统一由相关部门制定，所以在此过程中，可能有的极个别的征收方会为了降低改造（征收）成本，从而在制定补偿标准时动手脚。

　　因此，相关部门在公布具体的补偿标准之后，一定要进行审查，一旦发现补偿标准不合理，补偿标准特别的低，根本无法保障自己房屋被拆除以后的生活水平，那么建议被征收人拒绝签订补偿安置协议，拒绝搬迁。

　　收回集体土地使用权需要给予适当补偿

　　另外，在城中村改造中，收回农村集体土地使用权时也需要给予村民适当的补偿。根据《广州市城中村改造条例》中的规定，城中村改造项目需要收回集体土地使用权，符合法定情形的，农村集体经济组织可以依法收回集体土地使用权，并按规定对集体土地使用权人给予适当的补偿。

　　经依法批准收回农村集体土地使用权后，原集体土地使用权人在规定的期限届满后拒不交回的，由负责组织实施城中村改造的区人民政府依法予以处理，经处理仍无法收回的，申请人民法院按照国家有关规定强制执行。

　　实践中，农村集体经济组织在收回土地使用权时如果以各种理由拒绝对土地使用权人进行补偿，那从原则上来说是不合理的，此时农民可以向上一级有关部门投诉、反映，也可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。当然了，如果土地使用权人已经拿到了补偿，但是仍不愿意交出土的话，那就会被强制执行，不过强制执行只能是在法院允许的情况下，相关部门无权直接强制执行，否则其行为就是不合法的。

　　不具备拆除新建条件的，应进行修缮加固

　　除此以外，该《条例》中还明确规定，对不具备拆除新建的城中村改造项目，应当采取局部修缮加固、功能转换、质量提升、建筑节能改造、环境综合整治、完善配套公共服务设施和基础设施等方式开展经常性整治提升，防控风险隐患。

　　也就是说，城中村改造中不光只是拆除重建，对于一些不具备拆除重建的房屋，相关部门需要针对这些建筑进行修缮加固，完善周边设施设备等。

　　总之来说，城中村改造无论是以什么方式推进，都会多多少少的涉及到老百姓的切身利益，所以，广大老百姓在城中村改造过程中一定要上心，尤其是自家房屋在拆除重建的范围内时，更是要针对相关部门的征收行为进行审查，一旦发现相关部门在此过程中存在违法行为，如制定的补偿标准明显低于自己原有的生活水平等，那么，广大被征收人一定要马上收集相关的证据材料，然后在专业拆迁律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。