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项目内拆除建筑面积不得大于现状面积20%

  

  近日,住房和城乡建设部公布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿),以指导各地积极稳妥实施城市更新行动,防止沿用过度房地产化的开发建设方式,大拆大建,急功近利等问题。

  严控大规模成片集中拆除

  征求意见稿将严禁“大拆大建”放在了调控的首位来强调,直接指出要“严格控制大规模拆除”。

  征求意见稿规定,除违法建筑和被鉴定为危房的以外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造,提倡分类审慎处置既有建筑。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的房屋可以拆除外,其他既有建筑应以保留修缮加固为主,改善设施设备和提高节能水平,充分利用存量资源。对拟拆除的建筑,应加强评估论证,公开征求意见,严格遵守相关规定并履行报批程序。

  和严禁大规模拆除相对应的同时,征求意见稿也提出要严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外,不大规模新增建设规模,不突破老城区原有密度强度,不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度,原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。在确保安全的前提下,允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。鼓励探索区域规模统筹,加强过密地区功能疏解,积极拓展公共空间、公园绿地,保持适宜密度,提高城市宜居度。

  中国人民大学法学院教授刘俊海分析指出,虽只是征求意见稿,但内容和方向已经非常清晰,对那些原本指望通过城市拆迁而“一夜暴富”的人来说不啻于一个坏消息。以前,拥有城中村产权房的人大多是待价而沽,需开发商几轮谈判并给出满意高价后才同意拆迁,这也间接地推动了房价高涨。严禁城市大拆大建后,将不能大规模连片拆迁,通过拆迁实现“一夜暴富”的神话将逐渐消失。对于整个社会来说,这是进步的表现,说明我国的城市管理水平正在不断进步。

  确保租赁市场供需平稳

  过去十几年我国城市发展和更新速度非常快,很多城市都对老城区特别是城中村大拆大建。这种大拆大建确实让城市变得更漂亮了,更现代化了,但随之而来的问题也逐步显现出来,如加剧租房市场供需失衡,导致城市房屋租金不断上升。这意味着在城市里打拼的务工人员用于租房的成本越来越高,对经济发展非常不利。

  为此,征求意见稿提出,确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,导致住房租赁市场供需失衡,加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造,完善公共服务和基础设施,改善公共环境,消除安全隐患,同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设,统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题,住房租金年度涨幅不超过5%。

  同时要严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民,改变社会人口结构,割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿,鼓励以就地安置为主,改善居住条件,保持邻里关系和社会结构,更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。践行美好环境与幸福生活共同缔造理念,同步推动城市更新与社区治理,鼓励房屋所有者、使用人参与城市更新,形成共建共治共享的氛围,维护社会和谐稳定。

  中央民族大学法学院教授熊文钊认为,今后我国城市禁止大规模拆除、扩建、新建建筑规模,确保住房租赁市场供需平稳,稳定住房租赁市场价格是题中应有之义。近年来住建部在治理整顿房屋租赁市场、确保租金稳定方面下了不少功夫。在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时,也要加快长效机制建设,不断优化住房租赁市场环境。

  应留尽留保持城市记忆

  征求意见稿还就保持城市记忆、稳妥推进改造提升等提出具体要求。“不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑,不脱管失修、修而不用、随意闲置。”

  对拟实施城市更新的区域,要开展调查评估,梳理评测既有建筑状况,明确应保留保护的建筑清单,未开展调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定专项工作的区域,不应实施城市更新。支持在不变更土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下,加强老厂房等老建筑改造、修缮和利用。

  刘俊海说:“一个城市不应只有崭新光鲜的高楼大厦,也需要有叙说着深沉历史文化底蕴的胡同、平房等老旧房子。对这些老建筑,如果不加以保护,而是大拆大建,那么一个城市就会失去它的历史文化韵味,最后只能让后人从文字记载中体会,这其实是一个城市的悲哀。因此停止大拆大建,转而对现有的建筑进行改善,在环境卫生,绿化,消防、排水等方面进行全面的升级,才是妥善而长远之举。”

  征求意见稿强调“坚持应留尽留,全力保持城市记忆”,并且还提出了具体的保护措施,如保留利用既有建筑,不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑,不脱管失修、修而不用、随意闲置;支持在不变更土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下,加强老厂房等老建筑改造、修缮和利用。

  同时保持老城格局尺度,不破坏传统格局和街巷肌理,不随意拉直拓宽道路,禁止修大马路、建大广场。鼓励采用绣花功夫,对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新,合理控制建筑高度,最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理,延续城市特色风貌。坚持低影响的更新建设模式,保持老城区自然山水环境,保护古井、古树、古桥等历史遗存。

     来源:法制日报

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