西昌市人民政府关于印发《西昌市农村宅基地审批和住房建设管理实施办法（试行）》的通知

西昌市人民政府关于印发《西昌市农村宅基地审批和住房建设管理实施办法（试行）》的通知

　　西府发〔2021〕10号

　　各乡镇人民政府、街道办事处，市级相关部门:

　　《西昌市农村宅基地审批和住房建设管理实施办法(试行)》已经九届市委第129次常委会、十届市政府第67次常务会审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　西昌市人民政府

　　2021年3月9日

　　西昌市农村宅基地审批和住房建设管理实施办法(试行)

　　第一章 总则

　　第一条为加强西昌市农村宅基地用地建房管理，节约使用土地，切实保护耕地，提高农村住房建设质量，改善农村人居环境，统筹城乡一体化发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《四川省农村住房建设管理办法》(四川省人民政府令第319号)《农业农村部自然资源部 关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发﹝2019﹞6号）《四川省农业农村厅 四川省自然资源厅 四川省住房和城乡建设厅 关于规范农村宅基地审批和住房建设管理的通知》（川农﹝2020﹞43号）等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条西昌市行政辖区范围内的农村宅基地审批和住房建设管理，应当遵守本办法。

　　第三条农村村民建设住宅，应当符合土地利用总体规划、城市规划、乡镇规划、村规划、风景名胜区规划、工业园区(农业园区)规划等相关规划要求。不符合规划或者未编制规划的，不得审批农村村民建设住宅。

　　第四条乡镇人民政府(街道办事处)负责组织编制乡镇规划、村规划，规划编制应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。

　　第五条本办法所称“村民”是指所在地集体经济组织成员。“农村宅基地”是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地，农村宅基地归本集体成员集体所有。

　　第六条提倡和鼓励实施村庄归并整治和村庄改造，充分利用原有宅基地和村内空闲地建住宅。引导村民住宅建设向农村社区或集镇聚集。新占地住宅建设的，由市人民政府根据各乡镇人民政府(街道办事处)新占地的需求，适当安排建设用地年度计划指标。

　　第二章 部门职责

　　第七条市人民政府负责全市农村宅基地建房规划的统一领导和监督管理。

　　市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村宅基地新增用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

　　市自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和建房规划许可等相关手续。

　　市住建局负责指导农村住房建设，完善农房建设有关标准和规范，因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选用，加强农房风貌管控和农村建筑工匠管理。

　　各乡镇人民政府(街道办事处)负责本辖区内农村村民住宅用地的审核批准。其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。乡镇人民政府(街道办事处)要切实履行属地责任，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，为村民提供便捷高效的服务。

　　第八条各乡镇人民政府(街道办事处)经济发展和乡村振兴办公室(乡村振兴办公室)，承担农村宅基地管理和改革工作，接受市农业农村局工作指导；乡镇人民政府(街道办事处)明确专人负责农村住房建设管理，接受市住建局工作指导。市农业农村、市自然资源局、市住建局明确本部门负责农村宅基地管理的牵头股室和责任人，负责日常工作。村集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)建立村级宅基地协管员制度，在村级组织负责人中明确1人兼任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地和建房管理。

　　第三章 规划选址

　　第九条农村村民宅基地建房选址必须符合国土空间规划和用途管制要求。在国土空间规划编制期间，选址应符合现行乡镇规划、村规划或村民聚居点规划和土地利用规划等相关规划要求，经审查批准后方可修建。

　　各乡镇人民政府(街道办事处)应根据《四川省自然资源厅关于做好村规划编制工作的通知》(川自然资发﹝2019﹞38号)要求，合理编制村规划，统筹安排村域生态保护、耕地保护、产业发展、文化传承、基础设施、公共服务设施和农村村民聚居点等空间。

　　在确定村民聚居点纳入村规划的前提下，各乡镇人民政府(街道办事处)可根据实际情况，按照“一村一规划”或“一点一规划”原则，先行启动村民聚居点规划。村民聚居点选址应避让永久基本农田、基本草原、生态公益林、重要矿产资料、生态保护红线和集中式饮用水源点等，并确定防洪排涝、地灾防治、地震断裂带避让和消防等防灾减灾的措施，村民聚居点规划报市政府审查通过后，启动该点农村村民建房审批。

　　第十条农村村民建房禁止占用公路两侧的建筑控制区。建筑控制区范围为从公路边沟外缘起向外的距离，其标准是：国道20米外；省道15米外；县道10米外；乡道5米外。

　　农村村民建房选址需避开电力设施保护区。架空电力线路保护区为导线边线外侧水平延伸并垂直于地面所形成的两平行线内的区域。在一般各级电压导线的边线延伸距离为：1-10千伏为5米外；35-110千伏为10米外；154-330千伏15米外；500千伏为20米外。

　　在河道管理范围内原则上不选址布局农房建设，确需选址建设的须经市水利局审批。

　　选址应严格遵守其它法律、法规、规章规定。

　　第四章 村民建房用地管理

　　第十一条农户符合下列条件之一的，可以向其所在地的村民小组申请住宅建设用地：

　　(一)无宅基地的；

　　(二)因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于应享有的宅基地用地面积标准的；

　　(三)原宅基地用房影响乡镇人民政府(街道办事处)村建设规划，需要搬迁重建的；

　　国家建设征收土地、实施集镇或村庄规划以及公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

　　(四)符合法律、法规、规章、政策规定迁入村集体组织依法落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

　　(五)因自然灾害损毁或避让地址灾害搬迁的；

　　(六)法律、法规、规章规定的其他条件。

　　第十二条农村村民建房，须遵循以下原则：

　　(一)“一户一宅”原则。农村村民一户只能拥有一处不超过规定面积的宅基地。

　　(二)保护优先原则。村规划新确定的村民聚居点选址严禁占用永久基本农田，少占或不占耕地，合理保护水源，避让电力设施保护区。

　　(三)依法审批原则。农村村民新建、重建、扩建房屋需依法申请报批。未经批准的，不得动工建设。

　　(四)申请登记原则。合法的农村村民建房可按批准面积申请办理不动产登记。

　　第十三条根据省、州农村村民建房用地相关规定，结合本地实际，制定我市农村村民建房用地标准如下：

　　(一)新建、扩建宅基地用地标准为：2人户60平方米，3人户90平方米，4人户120平方米，5人及5人以上户150平方米。

　　(二)原址拆旧建新住宅建设使用宅基地面积：2人户70平方米，3人户105平方米，4人户140平方米，5人及5人以上户175平方米。办理原址重建审批的，需拆除全部老房屋进行重建，老房屋未全部拆除的不予放线、验收和登记。

　　(三)1人户不再单独审批宅基地修建住宅。

　　(四)农村村民修建住宅，在满足相关退距要求，并不影响相邻用地单位和个人的采光、日照等条件下，原则上可修建三层及三层以下住宅建筑。中心城区用地范围外的乡镇(街道)规划区内可修建低、多层住宅建筑，并严格按照本办法第六章的规定执行。

　　第十四条农村村民申请宅基地建房，必须具备宅基地申请条件，按程序审批后方可建房。建房村民不得擅自改变土地批准用途。

　　第十五条有下列情形之一的，再申请宅基地，不予批准：

　　(一)不属于本集体经济组织成员。

　　(二)将住宅出卖、出租、赠与或以其他形式转让的。

　　(三)原有宅基地面积已超过规定面积标准或已能够满足解决分户用房需要的。

　　(四)原住房和宅基地被依法拆迁征用已安置的，不得另行申请宅基地。

　　(五)法律、法规、规章规定的其他情形。

　　第十六条农村村民建房，由乡镇人民政府(街道办事处)审核批准。全面落实现场“审核、放线、验收”“三到场”要求，严格用地建房全过程管理。具体审批程序：

　　(一)申请。符合宅基地申请条件的农村村民，以户为单位向所在村民小组提出书面申请，填报《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》、签署《农村宅基地使用承诺书》、提交身份证明、农房设计图等相关申请要件。

　　(二)初审。村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论，将以上申请材料在本小组公示栏或人口聚集区域进行公示，公示时间5个工作日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录、公示情况、农房设计图等材料交村民委员会组织审查并签署《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》。

　　(三)审查。村民委员会对村民小组提交的建房申请资料是否真实有效、拟用地建房是否符合村规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等进行审查，审查时限5个工作日。审查通过的，由村民委员会签署申请意见《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》，报乡镇人民政府(街道办事处)。

　　(四)部门联审。乡镇人民政府(街道办事处)设立一个窗口受理、多部门联办制度，方便群众办事。乡镇人民政府(街道办事处)受理窗口收到各村上报的农村村民建房申请相关资料后，即日转交乡镇人民政府(街道办事处)乡村振兴办公室。

　　乡村振兴办公室负责根据申请人具体情况组织片区自然资源所及乡镇(街道办事处)内设办事机构进行实地审查。审查申请人是否符合申请条件(重点结合农村宅基地确权登记颁证情况进行核实)、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请及外观风貌等是否经过村组审核公示等内容。

　　片区自然资源所负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求。其中：涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》并签署《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》；在乡镇、村规划区内使用原有农村住房宅基地进行农村住房建设的，由乡镇人民政府(街道办事处)依据乡镇、村规划审查，合格后核发乡村建设规划许可证；在乡镇、村规划区内需占用农用地或者未利用地作为宅基地建设农村住房的，需组织部门联审，市自然资源局委托乡镇人民政府(街道办事处)核发《乡村建设规划许可证》。

　　涉及交通、公安、林业、水利、电力等事项审核的，对法律法规政策规定明确、乡镇人民政府(街道办事处)能够承担的审查事项，各部门应按程序委托乡镇人民政府(街道办事处)有关部门审查，并及时提供相关审核依据并明确审核制度。乡镇人民政府(街道办事处)要对应明确审核机构和人员，审核机构原则上应在10个工作日内签署意见。

　　乡镇人民政府(街道办事处)乡村振兴办公室综合各有关部门意见提出审批建议，报乡镇人民政府(街道办事处)审批。

　　(五)审批。根据部门联审结果，乡镇人民政府(街道办事处)对农村村民建房申请进行审批，符合要求的，核发《农村宅基地批准书》，同时受市自然资源局委托一并核发《乡村建设规划许可证》。并将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公布。

　　从乡镇人民政府(街道办事处)同意受理用地建房申请到出具审核意见，原则上不超过20个工作日；需要办理农用地转用审批手续的，市自然资源局按有关规定确定办理时限。

　　乡镇人民政府(街道办事处)要建立宅基地用地建房审批管理台帐，有关资料归档留存，每季度末将审批情况报市农业农村、市自然资源、市住建局等部门备案。

　　(六)放线。经批准用地建房的农户，建设前需申请乡镇人民政府(街道办事处)到拟建现场定位放线，界定用地范围。乡镇人民政府(街道办事处)乡村振兴办公室自接到书面申请之日5个工作日内根据申请人建房具体情况，组织片区自然资源所及乡镇(街道办事处)内设办事机构等人员到现场进行开工查验和实地丈量、完成放线，并进行放线记录。经批准用地建房的农户准予动工建设。

　　(七)验收。经批准用地建房的农户在房屋修建完成后2个月内到乡镇人民政府(街道办事处)申请竣工验收。乡镇人民政府(街道办事处)乡村振兴办公室收到申请10个工作日内根据申请人建房具体情况，组织片区自然资源所及乡镇(街道办事处)内设办事机构等人员到现场进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。验收合格的出具《农村宅基地和建房(规划许可及竣工)验收意见表》。

　　(八)登记。通过验收的农户，在拆除旧房并将原有宅基地交还村集体后，可依法依规向不动产登记部门申请办理不动产登记。

　　第十七条经依法批准的农村村民建房，自申请批准之日起，原则上2年内完成建房。

　　第十八条住宅建成后应拆旧的，要严格按照建新拆旧要求，原则上在通过乡镇人民政府(街道办事处)验收后90天内拆除旧房，原有宅基地交由农村集体经济组织安排使用，能复耕的必须复耕。

　　第五章 宅基地使用权管理

　　第十九条进城落户的农村村民依法保留其原来合法取得的宅基地使用权，也可以依法自愿有偿退出宅基地。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　农村宅基地只能在本集体经济组织内流转，不允许转让给本集体经济组织以外的人员或组织；城镇居民不得到农村购买宅基地；严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆；严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地；农村村民房屋售卖给本集体经济组织其他成员后，其宅基地的使用权随之转让给买受人，宅基地所有权不变，买卖双方宅基地享有面积均作相应调整；严禁未批先建、少批多占、批甲地占乙地或违反规划乱占滥用土地建设住宅；严禁在地质灾害易发区内建设农村村民住宅。

　　坚决守住耕地保护红线，严守“八不准”规定。不准占用永久基本农田建房，不准强占多占耕地建房，不准买卖、流转耕地违法建房，不准在承包耕地上违法建房，不准巧立名目违法占用耕地建房，不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房，不准非法出售占用耕地建房，不准违法审批占用耕地建房。

　　第二十条农村村民宅基地使用权的转让需符合的条件：

　　(一)转让行为必须征得宅基地所在村民小组和村民委员会同意，并报乡镇人民政府(街道办事处)备案；

　　(二)在本村民小组集体经济组织内部进行，且受让人须符合本办法第十一条宅基地申请条件。

　　第二十一条有下列情形之一的，村民小组报经原批准用地的乡镇人民政府(街道办事处)批准，可以收回宅基地使用权：

　　(一)乡镇人民政府(街道办事处)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，集体收回宅基地使用权，并对宅基地使用权人给予适当补偿；

　　(二)不按照批准的用途使用宅基地的；

　　(三)因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；

　　(四)空闲或房屋坍塌、拆除2年以上未恢复使用的宅基地，不再确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经政府批准，注销其土地登记，集体收回宅基地使用权；

　　(五)非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，集体收回宅基地使用权；

　　(六)在确定农村居民宅基地使用权时，其面积超过本办法标准的，可在土地登记卡和权证内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按市人民政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分由集体收回使用权；

　　(七)法律、法规、规章规定的其他情形。

　　第六章 建设管理

　　第二十二条农村村民在集体土地上新建、改建和扩建农村住房的建设活动及相关监督管理必须严格按照《四川省农村住房建设管理办法》(四川省人民政府令第319号)施行。市住建局会同乡镇人民政府(街道办事处)具体承担本行政区域内农村住房建设的监督管理。市住建局应当指导乡镇人民政府落实监督管理职责，建立技术巡查制度，提供技术力量支持，开展农村住房规划建设技术指导，制定农村住房建设竣工质量验收具体办法；指导乡镇人民政府(街道办事处)落实农村老旧住房安全监督管理职责，开展农村老旧危险住房安全排查。

　　第二十三条农村住房建设可以采取统一规划建设、村民联合建设、村民自主建设等方式。乡镇人民政府(街道办事处)与市自然资源、市住建局，应当公布规划许可占用宅基地面积、建筑面积标准，并作为村务公开的内容。

　　新建农村住房的，受委托的农村建筑施工人员或者施工单位应当根据建房地块的地质条件，选用适合修建农村住房的天然地基持力层，对地基地质进行必要的勘察验证，依照技术规范要求选择房屋地基基础形式和埋置深度。

　　第二十四条农村住房建设应当使用符合要求的农村住房建设方案图和施工图。住房建设通用设计图集免费申领。建房村民对拟采用的方案图或者施工图需要深化设计或者修改的，应当委托有资质的建筑设计单位或者具有建筑、结构工程师等专业技术资格或者职称的专业技术人员进行深化设计或者修改。建房村民也可委托有资质的建筑设计单位或者具有建筑、结构工程师等专业技术资格或者职称的人员进行施工图设计。

　　第二十五条村民新建、原址重建、扩建住宅达到下列条件之一的，应当委托建筑施工企业、劳务分包企业承担施工，并向乡镇人民政府(街道办事处)申报，报市建筑工程管理局备案，纳入工程质量监督：

　　(一)3层及以上的；

　　(二)建筑面积300平方米及以上的；

　　(三)跨度6米及以上的。

　　第二十六条农村村民住房建设应当选择经过建筑技能培训、满足技能要求的农村建筑施工人员或有资质的建筑施工企业施工。农村建筑施工人员个人不得承揽3层及以上、建筑面积300平方米及以上或者跨度6米及以上的农村住房建设。

　　受村民委托的农村建筑施工人员或者施工企业应当按图施工，落实抗震设防措施，形成施工记录，作为竣工验收的主要依据，对承担的农村住房建设施工作业安全与质量安全负责。

　　第二十七条乡镇人民政府(街道办事处)和村民委员会应当指导、监督建房村民与承揽人签订施工合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。

　　建房村民与承揽人应当在施工合同中约定并明确农村住房竣工验收后的保修期限和责任。承揽人为施工单位的，应当执行国家住宅建筑保修期限的相关规定。

　　第二十八条农村住房建设应当使用合格建筑材料。市市场监管理局、市发改和经信局、市住建局等部门应当依法对建筑材料质量进行监管。农村住房建设承揽人应当协助村民选用合格建筑材料。鼓励使用绿色建筑材料。

　　第二十九条 乡镇人民政府(街道办事处)和市住建局应建立农村住房建设施工监督管理制度，对农村住房建设的勘察设计、现场施工和质量安全等提供咨询服务、技术指导并监督管理。

　　乡镇人民政府(街道办事处)应当组织技术服务机构或者专业技术人员对农村住房建设的地基基础、主体结构、屋面等重要部位实行全程监督检查，形成检查记录。

　　乡镇人民政府(街道办事处)负责农村住房建设施工安全监督管理，村民委员会负责巡查现场施工安全管理。建房村民与承揽人应当签订施工安全责任书。农村住房建设施工合同可以约定承揽人负责购买施工作业人员建筑意外伤害保险。

　　第三十条乡镇人民政府(街道办事处)应当依照国家建设档案管理的规定，建立农村住房建设档案及电子档案数据库。

　　第三十一条未取得宅基地审批手续的，供排水公司、四川西昌电力股份有限公司和商品混凝土供应等单位不得办理施工供水、用电和提供商品混凝土等。未通过验收的房屋，不得办理供水、用电、通讯等手续。

　　第七章 监督管理

　　第三十二条市农业农村局会同市级有关部门和乡镇人民政府(街道办事处)建立动态巡查机制，依法组织开展农村用地建房动态巡查，切实做到对涉及宅基地使用、建房规划、建设施工等违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处。村级宅基地协管员负责开展日常监管，及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等状况，对违法违规行为做到早发现、早报告。

　　第三十三条市自然资源局对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查；买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。

　　市农业农村局对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查；农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第八十三条的规定，对责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

　　第三十四条在农村村民建房审查、联审、审批、监管等过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的单位或个人，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　第三十五条市公安局、市自然资源局、市住建局、市建管局、市民政局、市农业农村局、市财政局、市交通运输局、市应急管理局、市水利局、市林业草原局、市防震减灾局、市市场监管局、西昌生态环境局、市供排水公司、四川西昌电力股份有限公司等部门要各司其职，切实加强对农村村民建房的监督检查。发现不按审批建设要求或多占土地修建的，通报所在地乡镇人民政府(街道办事处)及时制止、责令整改。

　　第八章 附则

　　第三十六条本办法由市政府办负责解释。

　　第三十七条 本办法自发文之日起施行，有效期2年。西昌市人民政府2015年印发的《西昌市农村村民住宅建设管理办法(试行)的通知》(西府发﹝2015﹞220号)同时废止。