济南公示了村庄规划，农村拆迁怎么补偿，有必要看看这些拆迁补偿知识

　　在3月23号发布的《济南市市区村庄布局规划（2018-2035）》，虽然还在社会公示与征求意见，不过初步规划涉及了1134个村，给大家看到了农村发展的方向和改造希望。

　　近几年山东举全省之力发展省会，济南不止有了地铁、特大城市发展规划、CBD等，还有新旧动能转换综合试验区、经济自贸区、黄河流域生态保护和高质量发展等一系列国家战略项目，济南正处在历史上最好的发展时期，咱们济南市政府真是棒棒的！

　　随着济南的高速发展，相信村庄布局规划也能一一实现，更多的村庄会得到改造提升，改造就会涉及拆迁。今天给大家梳理一下济南市区的集体土地征收涉及的安置和补偿知识，可以心里先算算账，看看自己家拆迁能怎么补。

　　本文主要分享的是中心城区集体土地的征收安置补偿知识，包括历下、市中、天桥、槐荫、历城、长清、高新区和南部山区这8个区，章丘、济阳、平阴、商河因为有部分差异，后期会有文章单独介绍。

　　集体土地征收分为四方面

　　农村每家每户都会有宅基地，在宅基地上会修建房舍，近十年老百姓生活条件提高了，老家盖有小二层的多得是。

　　虽然每个村庄的人口数量不一，每家每户分到的耕地不一，但是每家肯定都有耕地，有些形成特色经济的乡镇，大部分耕地都承包出去了，比如历城郭董的草莓种植。

　　明确来说，集体土地征收会涉及的主要是：

　　合法宅基地的征收安置补偿，或者人口数的安置补偿，主要指按照宅基地的面积或者家庭人口数量进行安置补偿。

　　地上合法附着物的征收补偿，包含地上的房舍、围墙、畜禽舍、地面、水井等。

　　地上青苗的补偿，包含杨树柳树等乔木、月季冬青等灌木、各种苗圃、果园、鱼塘藕塘等淡水养殖、应季农作物等。

　　农用地的补偿，和老百姓个人相关的主要是耕地和林地，湖河等水域和交通运输用地等都是针对村集体的。

　　上述四项的征收补偿类别不一样，补偿方式和金额也不一样。

　　具体补偿方式

　　一、宅基地或者人口的安置补偿

　　根据济南市人民政府最新的相关文件——《关于进一步规范集体土地上住宅征收拆迁安置补偿工作的通知》，文件见下图1。

　　其中明确征收的认定标准为“一户一宅”，也就是说一户有多处宅基地的，也只按照一处宅基地安置，有宅基地证的按照证上面积安置，没有宅基地证的认定面积不得超过264平方米。

　　可以自由选择两种安置补偿方式：按照宅基地的认定面积作为安置依据，宅基地面积作为安置房屋的建筑面积。也就是说，有多大面积的宅基地可以得到多大面积的安置房，但是无证宅基地不能超过264平方米。按照家庭人口数作为安置依据，安置房为多层住宅的按照人均40平方米的建筑面积安置，小高层住宅的按照人均43平方米安置，高层住宅的按照人均47平方米安置。基本以后建设的安置房应该是小高层和高层了，43平和47平的套内面积差不多的。

　　如果不要安置房，选择货币化安置的。按照安置房所在同地段房屋的市场评估价确定，按照应得的安置面积给到货币补偿。前两年历城东部某乡镇拆迁，据说一个人可以补偿70W，就是把安置房面积换成货币补偿了。

　　上述中确定安置房面积的方式并不涉及地上的房屋，同时文件中对于两种安置补偿方式有另外说明，选择的安置依据不同，对于地上房屋的补偿标准也不同，具体的下面会继续讲到。

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　　二、地上建筑类附着物的补偿

　　安置房的安置依据不同，地上房屋的补偿：如果选择按照宅基地面积安置，地上房屋可以正常享受补偿，但是没有房产证的房屋，认定的建筑面积不得超过260平方米。也就是说如果你家地上就算盖了300平，没有确权的话也只能按照260平的房屋面积补偿，之所以认定这个面积上限，一是为了避免有人乱搭乱建破坏公平，二是为了避免高密度建筑造成安全隐患。如果按照人口数安置，只有拆的房子超出每人40平方米的部分才能有补偿。比如家里有5口人，按照人口数安置，家里的房子只有超过200平的部分才可以有建筑物补偿。

　　地上附着物的补偿价格，见下图2.1-2.2。随着经济发展和物价上升，表中的补偿价格也会不断增加。

2.1

2.2

　　三、地上青苗补偿

　　一般宅基地上，庭院中或者院外侧会种些枣树啊，花椒树啊，石榴树等等。如果不止征收宅基地，农用地也征收的话，地里面种的农作物，小麦、玉米、棉花等，或者地里的树木、或者建成农作物大棚的温室棚和棚里的作物，这些都是有青苗补偿的，政府不会亏待大家的，农作物的损失要补回来。

　　如果土地承包出去了，地上青苗补偿一般是支付给承包人的。

　　具体补偿价格参考，参考图2.2-2.4，同样表中补偿价格也是会随物价增加的。

2.3

2.4

　　四、农用地的补偿

　　所谓农用地，就是村里按人口均分的那一亩三分地，很多人认知中有耕地的才是农村人！在早些年那是全家老小的口粮，咱们济南农村的耕地一般都是种小麦、玉米、棉花、地瓜、西瓜、青菜…

　　随着条件的改善，虽然很多人不全指望务农来发家致富，但是耕地不管是承包出去也好，自己种植也好，起码是一份长久的收入，只要有这块地在，咱农村人就饿不着！

　　所以对于农用地的征收不只是改善群众生活环境的问题，是关系到民生的问题，政府对于农用地的征收补偿也是保全了老百姓的长期利益，保障民生。

　　这8个中心城区的农用地的地价共分为四个大的等级片区，每个等级地价不一样，见下面图3。地价标准也是每过一周期，会根据物价和市场重新进行核定。

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　　对于农用地，一般征收会有两种安置方式：

　　　一种是货币安置，按照地价标准，将所征收的农用地补偿款一次拨付到村委，由村组织按照村民议事规定研究落实具体分配方案，最终会把补偿款分配到农户手中。一次性获得失地补偿。

　　另一种是社会保障安置，如果土地被完全征收，政府会按照地价补偿款的一定比例一次性划入当地社会保障资金专户，相当于给村民个人按照城镇职工养老保险的一定标准，一次补交相应年限的保险费，到达待遇享受年龄时，可以领取按照职工养老保险的标准计月发放的养老金。虽然没有直接领取到失地补偿，但是以后可以和坐办公室的人一样每个月领到退休养老金，这种方式也是很赞的！

　　例如去年济阳区某村庄征地补偿费标准为6万元/亩，安置方案中有两个：由区财政局拨付到村委会账户，再进行分配。征收土地按照1.5万元/亩标准，由区财政局将补贴资金于征收土地报批前一次性划入当地社会保障资金专户。

　　　举个例子

　　地上建筑类附着物的补偿、地上青苗补偿、农用地的补偿都比较好理解一些，换算起来相对也简单。老百姓考虑的无非是怎么拆可以获得更多的实惠，而宅基地或者人口数的安置补偿方式不同，以及不同安置方式影响的地上房屋补偿不同。

　　　用个比较好理解的方式举例：

　　老王家宅基地证上的面积是160平方米，宅基地上盖的房屋面积是300平方米，房屋没有房产证，且老王家有五口人。（地上房屋没有房产证的，认定面积不超过260平）

　　按照宅基地面积的补偿办法，老王能得到的安置补偿是：160平方米的房屋安置和260平方米的宅基地上建筑物补偿。

　　按照人口数的补偿办法，假如安置房是小高层建筑，老王将得到215平方米的房屋安置和60平方米的宅基地上建筑物补偿。(选择按照人口安置办法，小高层人均安置面积43平米，在进行宅基地上建筑物补偿时，要扣除原住房面积每人40平方米的部分的。)

　　按宅基地面积和按人口两种安置补偿办法同时使用，村民可根据自己的实际情况自由选择，选择余地更大，得到实惠更多。