住建部门：没列入拆迁计划的才改造

　　位于百丈东路上一家本地大型中介门店的经理昨天很郁闷。门店业务员谈下一套50几平方米的老小区二手房，昨天本来约上房东准备和客户签合同了，说好总价130万元。不料房东来了后，要求加价15万元，相当于每平方米涨了3000元！

　　这笔买卖就此告吹。房东给出的理由是——老小区要大规模改造了，要变拆迁房了。

　　老旧小区改造不是拆迁

　　支撑房东一夜之间大幅加价的，其实是本报前天见报的《明年我市计划启动改造150个老旧小区》报道。事实上，不仅仅是这位房东，记者从市区几家房产中介处了解，因为看到明年有多达150个老旧小区会改造这个消息，不少老小区的二手房房东或者要求加价，或者暂时不准备卖了，理由和上面这位房东一样，认为“要改造”等同于“要拆迁”。

　　老旧小区改造=拆迁？昨天，本报记者就此问题采访了市住建局。住建部门相关负责人明确表示：“老旧小区改造不是拆迁，而是通过改造，来提升老旧小区的居住环境、补齐配套设施短板、完善管理和服务。”

　　对于明年我市要启动150个老旧小区改造的这个初步计划，该负责人解释说，这150个老旧小区将优先从“国有土地上2000年前建成交付且未列入棚改计划、征收计划的老旧小区和可维修加固使用的楼房”范围中选择，条件成熟一批，改造一批。

　　显然，恰恰是没有被列入拆迁计划的老旧小区，才会被改造！

　　该负责人还表示，2000年后建成的使用功能不完善、配套设施不完备、公共服务及社会服务缺项较多且居民改善意愿强烈的住宅小区，也可能会进行改造。而纯别墅，则不单独列入老旧小区改造范围；安置房和保障房小区的改造计划，由各地自主确定。

　　老旧小区改造分三大类

　　老旧小区改造，改造些什么呢？住建部门介绍说，老旧小区的改造内容，分为基础类、完善类和提升类三大类。

　　基础类，主要是满足居民公共安全需要和基础生活需求，例如违章建筑拆除、破墙开店状况整治、外墙安全隐患整治、建筑户外结构构件维修、危房加固解危等建筑本体的修缮；小区道路、无障碍设施等道路设施，配套管线、环卫设施等配套基础设施的改造等。

　　完善类，主要是满足居民改善型生活需求和生活便利，包括加装电梯、楼道修缮、外墙装饰等，以及口袋公园、智慧管理等公共空间和公共环境等。

　　提升类，主要是丰富小区及周边配套服务的供给，包括小区内外康体、文化、老人服务、抚幼、医疗、停车库（场）等公共服务设施的统筹配套，还将根据居民的实际需求，引导发展家政保洁、便民市场、便利店、快递设施等社会服务。

　　买“老破小”不要盲目冲动

　　不管如何，老旧小区改造与拆迁之间，根本是划不上等号的！

　　据记者了解，今年以来特别是在白鹤、划船被列入全省首批未来社区试点以来，市区不少老小区二手房的价格有不断上调的趋势，原先只能卖到2万元/平方米左右的房源，现在不少被房东调价到了两万六七甚至三万元一平方米。

　　这背后，很大一部分原因，是很多“老破小”的房东们憧憬着自家所在的老旧小区，未来也会变成未来社区，而且是“原拆原建”的那种未来社区；即便成不了未来社区，也预期能够拆迁。

　　在这样的预期下，很多投资客涌入“老破小”二手房市场。有房产中介人士对记者表示：“目前买‘老破小’的人里面，一半以上都是买来投资的。”

　　在他看来，宁波的两个未来社区试点至今也没有确切的方案公布，未来社区到底怎么做，以及以后新列入未来社区的老旧小区到底会有多少数量、它们是不是就一定会“原拆原建”，都是存在比较大的不确定性的。

　　“我一个朋友，曾买了套老江东的‘老破小’等拆迁，结果等了十多年才等到……”在该人士看来，买“老破小”赌拆迁这种事，真的就是“赌”，个中风险在哪里、最终能有多大的投资回报，这些问题应该想仔细些，不要见风就是雨、盲目冲动。