北京城市房屋拆迁律师：被征收人选择安置房，有两个风险，一定要知道

　　近日，有一位山东临沂的陈某咨询凯诺律师说，自己家（部分耕地和农村宅基地及上房屋）在去年的时候被当地相关部门因公共利益的需要给征收了，当时当地相关部门给了两套安置房，然后还提供了几万块钱的补贴，但是后来拿到安置房后才发现，室内面积远远小于自己原房屋的面积，针对这种情况，陈某还特意向房屋征收部门进行了询问，但是房屋征收部门却说，安置房面积中还包括了公摊建筑面积。对此，陈某是非常的不满意，其觉得安置房面积不应该包括公摊面积....

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被征收人选择产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被征收人选择货币补偿的，从原则上来说是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格。

　　根据《土地管理法》第四十八条规定，集体土地征收中，涉及农村村民住宅的，应当按照先补偿、后搬迁，居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　也就是说，无论是集体土地征收还是国有土地征收中，首先被征收人是有选择货币补偿、产权置换等补偿方式的权利的，征收方不可以剥夺其这一项权利。不过，从实践过程中来看，绝大多数被征收人就货币补偿、产权调换这两种补偿方式中，往往会选择产权调换这一种补偿方式。

　　在绝大多数中国人的眼里，房子是一家人避风的港湾，是幸福生活开始的必要条件，更是老百姓一生的固定财富，而且，最主要的是，还有很大的升值空间，倘若没有属于自己的一套房子，那其生活就会缺少一些东西。因此，绝大多数被征收人为了能有一个安稳的生活圈，常常就会选择安置房，这样不仅可以实实在在的在短时间内不用花钱就可以拿到房子，而且还可以改善一下居住环境。

　　但是凯诺律师需要在这里告诉大家的是，选择安置房也有一定的风险，其中最主要的两个风险如下：

　　一是，安置房并非现房

　　按理来说，征收方应当要提供现房对被征收人进行补偿安置，但从实践过程中来看，征收方以现房的方式提供安置房是非常少见的，绝大多数情况下，征收方所提供的安置房都是期房，想必大家都知道，所谓的期房就是还没有开始建的房屋，或是正在建，但还没有彻底完工的房屋，被征收人在选择产权调换这一种补偿方式之后，其等好长时间才有可能会拿到自己想要的安置房，比如说两年、三年、四年甚至是更好的时间。

　　事实上，被征收人等待的时间越长，对被征收人来说风险就越大，如果征收方在两年内没有交付安置房的话，那这很有可能就会导致被征收人最终无法拿到安置房，或是拿到的安置房并非是自己想要或是选择的。

　　所以，在这里凯诺律师要提醒大家，在选择产权调换这一种补偿方式时，被征收人一定要心里有数，同时也要考虑到可能会发生的一切后果。在选择产权调换后，在签订补偿安置协议时，一定要注意协议上面的内容，将安置房的所有的具体信息都要明确在协议中，包括安置房的位置、朝向以及具体的面积，同时，还要明确用于产权调换时的过渡安置费、标准等等。

　　当然了，拆迁协议里面还需要明确具体的违约责任，这是非常重要的，因为，征收方签订补偿安置协议后，有的往往会以各种理由毁约、违约等不履行补偿协议，如果明确违约现任的话，那么不仅可以督促他们履行补偿职责，而且在他们违约时，我们还可以有理由让他们承担违约赔偿责任。但具体让他们承担什么赔偿责任，或是怎么赔偿，这就需要双方进行协商了。

　　不过，有一点是需要大家知道，如果相关部门未在约定的期限内交付安置房，比如约定两年内交付安置房，可已经过了三年，征收方都没有交付安置房等，那么，此时被征收人则可以要求他们支付双倍的临时过渡安置补助费，这是被征收人的权利。

　　总之，凯诺律师在这里需要提醒大家的是，选择安置房是被征收人的权利，但其也是有一定风险的，所以大家一定要谨慎，但选择之后，如果相关部门没有按约定交付安置房等，广大被征收人就需要马上咨询专业律师。

　　二，安置房面积一般可能会包含公摊建筑面积

　　首先我们先来了解一下，什么是公摊建筑面积？所谓的公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。

　　当然了，对于安置房究竟有没有公摊建筑面积，需要结合实际的情况来看。但是这里凯诺律师在这里要先建议大家，在选择产权调换之后，被征收人在签订补偿安置协议之前，一定要先问清楚征收方安置房有没有公摊建筑面积，如果征收方说不知道，那么在签订补偿安置协议时，就需要将安置房有没有公摊面积等情况全部明确在协议里面。

　　对于被征收房屋没有公摊面积的，但是安置房中有公摊建筑面积，那么，此时被征收人就需要对此提高警惕了。一般情况下，无论是国有土地上房屋征收，还是农村集体土地征收，其征收都不能低于被征收人原有的生活知水平，尤其是对于选择产权调换的被征收人来说，一般拆一还一是最基本的补偿原则，需要注意的是，这里的拆一还一是抛出公摊建筑面积之后的拆一还一。

　　因此，如果被征收房屋没有公摊建筑面积，但是安置房有，那从原则上来说对被征收人就是不公平的。

　　不过，不可否认的是，一般征收方提供的安置房基本上都会有公摊面积的存在，所以，凯诺律师最后再次提醒大家，在签订补偿安置协议之前，一定要问清楚安置房有没有公摊建筑面积，若有是怎么计算拆一还一的，对于有公摊面积的，又是如何补偿的？当然了，如果征收方提供的安置房没有公摊建筑面积，那就再好不过了。

　　最后，凯诺律师想要说的是，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，实践过程中，如果安置房面积远远小于被征收房屋的面积，且还存在公摊面积等，那么一定要询问清楚这是怎么回事，一旦出现征收方肆意减少房屋面积或是补偿的情况，被征收人一定要马上通过法律途径来维护自己的合法权益。