北京专业拆迁律师：在房屋评估过程中，被征收人需要注意哪些？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　根据《国有土地上房屋评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，被征收房屋价值是由评估机构评估确定，而评估机构所作出的评估报告则是可作为对被征收人进行补偿的依据，也就是说，被征收人最后能拿到多少的补偿，主要是靠这一份文件。所以，在房屋征收过程中，广大被征收人在房屋评估阶段，一定要注意，倘若对此过程置之不理，没有积极参与到评估过程中，或者是将所有的选择权等全部都交给评估机构，征收部门等，那么被征收人最终拿到的补偿可能会比别人家的低。

　　因为，从实践过程中来看，有的征收方为了降低征收成本往往会在评估过程中做手脚，比如说评估机构是由征收方自己选定的，评估机构一旦是征收方自行选定的并没有经过被征收人，那么，评估机构所出具的评估报告就有可能会不利于自己。因此，凯诺律师在这里提醒大家，在对房屋评估时，广大被征收人一定要注意以下几个细节，避免自己的合法权益被侵害。

　　第一、评估机构是由被征收人协商选定

　　在征收地拆迁中，广大被征收人是有权利选择评估机构的，而且这也是法律赋予被征收人的权利。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　也就是说，在对被征收房屋进行评估的评估机构从原则上来说是由被征收人协商选定，如果被征收人没有在期限内选定，那么征收方可以通过抽签等方式确定。

　　实践中，如果评估机构是由征收方直接确定的，且未经过被征收人同意，那则是不合法的，违反了法律规定的程序，侵害了被征收人选择评估机构的权利。此时，作为被征收人一定要马上要求他们更换评估机构，或是针对评估机构出具的评估报告申请复核或是鉴定，当然了，被征收人也可以自己委托评估机构，重新对房屋进行评估。

　　第二、住宅房屋应当要以市场比较法进行评估

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　从上面的条例中我们可以了解到，评估方法一般有收益法、成本法、市场法等。一般情况下，评估机构人员应当要结合房屋的具体情况，选择有利于被征收人的一种方式对被征收房屋进行评估。

　　从实践过程中来看，房屋征收过程中，被征收房屋绝大多数都是住宅。按照上面的规定，对于房屋性质为住宅的，通常应当要以市场比较法来进行评估。可是在具体评估阶段，我们律师在办案的过程中却发现，有的评估机构却往往采取不利于被征收人的方式对被征收房屋进行评估，比如住宅房屋，则以成本法来对被征收房屋进行评估，这显然对被征收人来说是不公平的。

　　如果普通的住宅都按成本法来对被征收人进行补偿的话，那补偿可能会远远低于被征收人原有的生活水平这一原则。因此，凯诺律师在这里提醒大家，在遇到房屋拆迁时，广大被征收人一定要马上注意评估机构对被征收房屋进行评估时的方法，一旦发现评估方法不利于自己，一定要当场提出来，倘若评估机构以各种理由不予采纳，那么建议被征收人最好在专业律师的帮助下来维护自己的合法权益。

　　第三、对被征收房屋进行评估时必须要实地评估

　　从原则上来说，对被征收房屋价值的评估应当要由评估机构人员实地查勘，并结合被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，出具评估报告。

　　实践中，有的评估机构在未实地查勘的情况下，仅凭几张图片，或是别人的口述就针对被征收房屋出具评估报告，这样的做法同样也是不利于被征收人的。因此，实践过程中，如果遇到评估机构在未入户查勘的情况下，就作出了评估报告，广大被征收人一定要对这份评估报告进行审查，一旦发现评估报告中的数据，内容与实际不符，那么，建议被征收人在收到评估报告一定要马上向评估机构申请复核，或是向专家委员会申请鉴定。

　　第四、征收决定作出几年后，才以作出该决定之日为评估时点进行评估不合理

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　也就是说，对被征收房屋进行评估时，从原则上来说应当是要以作出房屋征收决定公告之日为评估时点。也就是说，相关部门在作出房屋征收决定公告后，应当要马上针对被征收房屋进行评估。但是从实践过程中来看，有个别的征收方往往会在作出房屋征收决定几年之后才开始对被征收房屋进行评估，而且评估时点仍然还是按照当初作出房屋征收决定公告之日为评估时点。

　　对此，凯诺律师在这里提醒大家，作出房屋征收决定之后，如果评估机构没有马上进行评估，而是在几年之后才以作出征收决定之日为评估时点对房屋进行评估，倘若在此期间，房地产市场价发生了很大的变化，那么，这对被征收人来说是不公平的，这很有可能就会导致被征收人征收之后的生活水平，远远低于其原有的生活水平。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，在评估阶段，广大被征收人一定要注意，一旦遇到上述几种不利于被征收人的情况，一定要第一时间收集相关的证据材料，第一时间咨询专业的律师，如果有必要可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。