北京房屋拆迁律师：依据几年前出具的评估报告作出补偿决定这对被征收人公平吗？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋价值的补偿由具有相应资质的评估机构评估确定。被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”，用于产权置换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权置换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

　　也就是说，评估报告是可以作为对被征收人补偿的依据。按理来说，评估机构在出具评估报告以后，对于未签订补偿安置协议的被征收人，征收方应马上针对其作出补偿决定。可实践中，却存在出具评估报告后，征收方迟迟没有针对未签订补偿安置协议的被征收人作出补偿决定的情况，直到几年后才依据当初作出的评估报告做出补偿决定。那么，几年后才依据评估报告作出补偿决定是否合理呢？

　　首先我们先来看看评估被征收房屋价值的时点，根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　所谓的被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

　　也就是说，被征收房屋价值的评估应当是以作出房屋征收决定公告之日时的被征收房屋周边市场价格作为参考进行评估，如果房屋征收决定作出之日时的周边市场价格为5000，那么原则上来说也应当要参考这个价格进行评估，如果明显低于这一价格，那对被征收人来说则是很不利的，此时广大被征收人一定要提高警惕，避免自己的合法权益被侵害。

　　其次，关于评估报告的有效期限，根据《房地产抵押估价指导意见》中的规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。

　　那也就是说，评估报告的有效期限只有一年，评估机构出具评估报告后应当要马上转交给房屋征收部门，同时房屋征收部门应当要尽快将分户评估报告送达至被征收人，以保障被征收人申请复核和鉴定的权利。

　　如果评估机构或是房屋征收部门在作出评估报告或是收到评估报告之后，未及时转交给被征收人，直至两年多后才送达给被征收人，并且还依据这样的一份评估报告针对被征收人作出了补偿决定等，这显然侵害了被征收人申请复核或是鉴定的权利，显然侵害了被征收人的合法权益。

　　当然了，即使评估报告有依法及时地转交给被征收人，但是在被征收人拒绝签订补偿安置协议，拒绝搬迁的情况下，相关部门并没有在评估报告有效期内，与被征收人马上签订补偿安置协议，没有针对被征收人作出补偿决定，而是在时隔两三年以后，才针对被征收人作出补偿决定，那同样也是不利于被征收人的，同样也是侵害被征收人合法权益的行为。

　　想必大家都知道，这几年的房地产市场价格波动非常的大，如果相关部门在作出房屋征收补偿决定时，没有考虑到被征收房屋周边市场价格上涨的情况，那么就很容易让被征收人自己承担该期间房价上涨的风险。

　　所以，凯诺律师最后在这里要提醒大家，在遇到房屋拆迁、土地征收以后，倘若相关部门在对被征收房屋价值评估后，自己迟迟都没有拿到评估报告，或是相关部门迟迟没有针对自己作出补偿决定，直至好多年以后，相关部门才依据评估报告，补偿安置方案作出补偿决定，这显然是违反了公平补偿原则，此时，作为被征收人一定要及时地咨询专业律师，马上收集相关的证据材料，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，尽快启动法律程序依法维护自己的权益。