北京专业拆迁律师：2024年房屋拆迁评估应当要注意哪几点？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　《国有土地上房屋征收评估办地》中规定，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，国有土地上房屋征收中，被征收房屋最终的价值是由评估机构评估确定的。所以，凯诺律师在这里要提醒大家，在房屋评估环节被征收人一定要重视，因为从实践过程中来看，但凡评估环节出现一点差错，那么都有可能会导致被征收人的拆迁利益比较少。那么，在房屋评估过程中，被征收人应当要注意哪些细节呢？下面凯诺律师就结合自己的办案经验及相关的法律法规来告诉大家

　　一、注意评估机构的选定

　　根据《国有土地上房屋征收与评估办法》中的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

　　也就是说，针对被征收房屋价值进行评估的机构，应当要是由被征收人协商选定，如果被征收人没有在规定的期限内协商选定，那么，相关部门需要通过少数服从多数、抽签等方式确定，征收方不可以直接决定评估机构，否则就不合法。

　　但是实践过程中，我们发现，常有征收方为了降低征收成本，往往会在被征收人不知情的情况下，擅自选定自己心仪的评估机构，这很明显是侵害了被征收人选择评估机构的权利。对此，广大被征收人如果遇到这种情况，一定要通过相关的措施来维护自己的合法权益，比如被征收人可以向有关部门投诉举报征收方的这一行为，也可以通过行政诉讼等方式来解决。

　　二、注意评估方式

　　在评估过程中，评估方式也是一个影响被征收人拆迁补偿的一个因素，如果评估方式不利于被征收人，那自然拆迁补偿就会特别的低，所以，大家在评估过程中，也要注意评估方式是否有利于自己。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　从上述的内容中我们可以看到，评估方式一般有收益法、成本法、假设开发法，以及市场比较法等。如果被征收的房屋性质为住宅，那么，从原则上来说，市场比较法是对被征收人较为有利的，如果被征收人的房屋为经营性用房，那么，对被征收人较为有利的应当是收益法。

　　但是实践过程中我们发现，有的征收方为了降低征收成本，往往会针对住宅类型的房屋采取成本法的方式进行评估，这显示是不利于被征收人，如果真按照此评估方式进行评估，那被征收人拿到的补偿自然就会非常的低。

　　对此，凯诺律师提醒大家，在房屋评估过程中，广大被征收人对评估方式一定要引起重视，一旦发现评估机构采用的评估方式不利于自己，那么，作为被征收人一定要提出来，可以向上一级有关部门投诉、举报，也可以咨询专业律师，让专业律师介入，审查整个房屋拆迁是否合法，并通过行政诉讼等方式来确认他们的行为违法，提高补偿。

　　三、注意评估时点

　　最后一点就是评估时点，评估时点如果对不上号，那么，同样也会导致被征收人的补偿有所降低。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收房屋价值的评估时以房屋征收决定公告之日为评估时点，也就是说，相关部门哪天作出的征收决定，就以哪天为评估时点，对被征收房屋价值进行评估。

　　但实践过程中我们看到，有的征收项目中往往会出现这样一种情况，就是征收方在作出征收决定之后，征收工作往往就会没有了后续，直至三四年后，才正式启动征收工作。但是当对被征收房屋价值进行评估时，却仍然按照当初作出的征收决定公告之日为评估时点，对被征收房屋价值进行评估。

　　对此，凯诺律师提醒大家，如果在此期间，房地产市场价格有较大的变化，那么，征收方仍然按照作出征收决定公告之日为评估时点，对被征收人来说是不太公平的。此时，广大被征收人一定要勇敢地跳出来争取自己的合法权益，避免有所损失。

　　总之，最后想要告诉大家的是，评估环节对被征收人至关重要，广大被征收人除了要积极地参与到其中外，还需要及时审查评估程序，评估人员的行为的合法性，一旦发现评估程序不合法，或是评估机构人员有侵害自己合法权益的行为，那么应当及时地咨询专业律师。