北京房屋拆迁律师：哪些情形会在“城市更新”活动中呢？又需要与谁来签订补偿协议呢？

　　我们知道的有“旧城改造”、“城中村改造”、“棚户区改造”以及“扶贫搬迁”等为名的征收项目，还有因其他公共利益而实施的征收项目等，但鲜少知道有关“城市更新”类这样的拆迁活动。一般情况下，前者征收主体一般为县级以上地方人民政府，然后由县级以上的地方人民政府确定的房屋征收部门或是拆迁指挥部负责具体的征收工作，比如与被征收人协商补偿、签订补偿协议等等，但后者主要突出的是市场主导、运作。那么，哪些情形会在“城市更新”活动中呢？又需要与谁来签订补偿协议呢？

　　属于“城市更新”类的几种情形

　　根据深圳市去年3月1日施行的《深圳经济特区城市更新条例》第二条规定，一般属于城市更新类的情形有：（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。

　　从上述的规定中我们看到，如果房屋存在安全隐患，也就是会给我们人身安全带来危险的一些房屋，以及一些因公共设施建设所需的房屋或是一些不符合社会发展需求的违法建筑等都有可能会在“城市更新”类拆迁活动中。

　　那么，在“城市更新”中，如果房屋被拆除重建了，那么我们老百姓应当要与谁来签订补偿协议呢？

　　前面我们提到，国有土地上房屋征收及集体土地征收，征收主体也是县级以上地方人民政府，而且与被拆迁人签订补偿协议的也应当是由相关部门确定的房屋征收部门，但是对于“城市更新”类活动，与我们老百姓签订补偿协议的人却并非是行政主体。

　　根据《深圳经济特区城市更新条例》第二十九条规定，拆除重建类城市更新项目的市场主体与物业权利人应当遵循平等、公平的原则签订搬迁补偿协议。第三十二条规定，属于旧住宅区城市更新项目的，区人民政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意后，采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，由选定的市场主体与全体物业权利人签订搬迁补偿协议。

　　市城市更新部门应当制定并发布搬迁补偿协议示范文本，包括协议生效时间、生效条件、搬迁补偿标准和方式、协议有效期、权利义务、预告登记约定、不得加改扩建、违约责任等内容。

　　从上述的法律法规中我们看到，在“城市更新”类活动中与老百姓签订协议的人变成了市场主体。

　　所谓的市场主体，就是房地产开发企业，说白了就是我们大家口中常说的开发商。不过，需要注意的是，这个市场主体并非每个房地产开发企业要能被选定，如果在社会上不具有一定的社会信誉，或是不符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定等，那么则很难被选定。

　　《深圳经济特区城市更新条例》第三十二条，被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信誉。

　　除此以外，还需要老百姓注意的是，搬迁协议内容必须要完整，如果协议中没有具体的补偿标准和方式，或是补偿标准不是双方协商好的，没有明确违约责任等，那么建议咱老百姓最好不要签，同时也不要被开发商的一些甜言蜜语给忽悠了。