|
北京房屋拆迁律师：集体土地征收和国有土地征收的几大区别我国土地分为国有土地和集体土地，从字面意思来理解就是，国有土地其所有权是归国家所有，而集体土地除由法律规定的属于国家所有的以外，属于农民集体所有，另外，宅基地和自留地，同样也属于农民集体所有。 根据《土地管理法》中的规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或是个人使用。但随着这几年国家不断地建设与发展，越来越多的土地被征收了，这其中就包括国有土地和农民集体土地。首先我们需要明确的是，无论是集体土地还是国有土地，如果因公共利益的需要，是可以开展土地征收工作的。 不过，此时可能就会有很多人问出这样的问题“征收国有土地和集体土地是不是一样的”，对此，凯诺律师要在这里着重地说一下，集体土地征收和国有土地征收是不一样的，而且由于其土地性质不同，所以，征收时所适用的法律法规及征收补偿、征收程序等方面也都是不一样的，下面凯诺律师就结合实际的办案经验来跟大家浅析一下，集体土地征收和国有土地征收都有的区别 一、集体土地征收和国有土地征收所适用的法律法规 集体土地征收一般所适用的法律法规主要为《土地管理法》《土地管理法实施条例》，而国有土地征收一般则适用的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》等其他相关的法律法规政策。 二、征收主体 国有土地上房屋征收主体是由市、县级人民政府作出征收决定，也就是说，国有土地上房屋征收主体是由市级以上地方人民政府组织实施，而集体土地征收则是需要先则国务院或是省级人民政府批准，按照《土地管理法》中的规定，征收集体土地需要办理农转用地审批手续，将集体土地转为国有土地以后，由市、县级人民政府予以公告并组织实施征收。 三、征收对象 我们再来看看征收对象，一般情况下，国有土地上房屋征收针对的是房屋，国有土地使用权一并征收，即地随房走，而集体土地征收针对的是土地，如果涉及农村村民住宅的话，地上房屋则是随着集体土地被征收一并收回，即房随地走，不存在仅征收房屋不征收土地的情况。 四、征收程序 另外，我们再来看看征收程序，国有土地上房屋征收程序如下： 1、建设单位先向相关部门提出用地申请，启动征收程序。 2、市县级人民政府确定征收部门。 3、房屋征收部门对征收范围内的房屋进行调查登记，公布调查结果。 4、房屋征收部门拟定征收补偿安置方案，报市、县级人民政府，市县级人民政府在征收范围内予以公告，征求老百姓意见，多数人对补偿安置方案有异议，提出听证的，需要根据被征收人的意见进行修改，并公布。 5、在征收范围内，由有资质的第三方机构进行社会稳定风险评估。 6、征收主体确保征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。 7、市、县级人民政府作出房屋征收决定并公告。 8、被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。 9、房屋征收涉及国防设施、文物古迹、历史建筑、宗教活动场所的，应当遵守有关法律、法规的规定。 10、房屋征收部门应当建立健全房屋征收档案管理制度，加强对房屋征收档案资料的管理。 集体土地征收程序 集体土地征收不同于国有土地征收，征收集体土地必须要按照以下程序进行： 1、发布土地征收启动公告。根据《土地管理法》中的规定，确需要征收土地的，市、县级人民政府需要在门户网站上发布土地征收预公告，同时还要以书面的形式在拟征收土地的乡镇（街道）、村（社区）、村民小组所在地张贴，公告期限不少于10个工作日。 2、土地现状调查。在发布土地征收预公告以后，需要组织开展拟征收土地现状调查工作，根据《土地管理法实施条例》中的规定，土地现状调查内容包括土地权属、地类、面积以及农村村民住宅（含权属、面积等）、其他地上附着物和青苗的权属、种类、数量等信息。 3、开展社会稳定风险评估。 4、根据社会稳定风险评估结果及依据土地现状调查结果拟定征地补偿安置方案。 5、发布征地补偿安置方案。征地补偿安置方案拟定后，市、县级人民政府应当要在门户网站上进行发布，同时还需要以书面的形式在拟征收土地的乡镇（街道）、村（社区）、村民小组所在地予以公告，听取被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见，需要注意的是，公告时间不能少于30日。另外，还需要大家注意的是，土地现状调查结果应与征地补偿安置方案一并公告。 6、签订补偿安置协议。 7、报相关部门审批。在完成前置程序之后，相关部门需要按照法定程序向相关部门申请征地。 8、发布土地征收公告。在获得征地批复文件之后，市、县级以上地方人民政府还需要在征收范围内发布土地征收公告。 五、征收补偿安置内容 按照相关的法律法规来看，国有土地上房屋征收主要是通过评估的方式来确定被征收房屋的价值，补偿除了有被征收房屋价值的补偿之外，还有搬迁费、停产停业损失费、安置补助费等。其中，被征收房屋价值的补偿由具有相应资质的评估确定评估确定，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿则需要结合实际的情况来确定。 而集体土地征收涉及土地补偿费、地上附着物、青苗补助费和安置补助费及住房安置、社会保障费等，其中，土地补偿费和安置补助费是按征地区片综合地价来确定，而其他的补偿标准则是由相关部门结合实际情况制定。 六、征收的前提条件 关于征收的前提条件，《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中对此作出了明确的规定，从该规定中来看，国有土地上房屋拆迁的原因既可以是基于公共利益需要，也可以是基于商业开发，而集体土地上房屋征收则应当是基于公共利益之需要，也就是说在土地征收获得批准后首先需要将集体土地征收为国有土地。 七、强制执行程序 最后我们再来看看集体土地征收中的强制执行和国有土地征收中的强制执行程序，国有土地上房屋在征收过程中，被征收人没有与相关部门在法定期限内签订补偿安置协议的，市县级人民政府应当按照已经公告的补偿安置方案作出房屋征收补偿决定，并在征收范围内予以公告。如果被拆迁人未在法定期限内申请行政复议或是提起行政诉讼，市、县级人民政府应当依法申请人民法院强制执行。而集体土地上房屋的强制拆除，一般县级以上地方人民政府首先需要作出征地补偿安置决定，被征收人如果没有在法定期限内提起行政复议或是提起行政诉讼，县级以上地方人民政府还需要依法作出责令交出土地决定，倘若被征收人仍然没有在法定期限内申请行政复议或是向法院提起行政诉讼，那么，相关部门则可以向法院申请强制执行。 简单点来说就是，当补偿标准不一致而未达成补偿协议时，征收部门向被征收人作出的文件不同，在具体强制执行程序上也是有较大区别的。 总之，凯诺律师提醒大家，无论是集体土地征收还是国有土地征收都关系着被征收人的切身利益，一旦遇上补偿不合理，征收程序不合法、违法强拆等情形，被征收人一定要及时地咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，尽快向相关部门申请行政复议或是向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。 |
