北京土地征收律师：通过“以租代征”的方式，实际永久占用土地怎么办？

　　我们都知道，即使是因公共利益的需要征收农村集体土地，拟征收土地的相关部门也需要按照土地管理法中的规定，依法办理审批手续，只有办理了审批手续，拿到了相关部门批准的批复文件，那么其才可以开始实际占用土地。

　　《土地管理法》第四十四条规定， 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　也就是说，政府因扩宽道路、修建高速公路、铁路等其他建设要占用农民承包地时，如果此地块还是集体土地性质，就必须在征收之前，先将承包地转为建设用地，然后再拿到省里或是国务院的批复作出的征地批复以后，方可在土地上实施具体的征收行，且在这种情况下实施的征收行为也才符合法律法规中规定的，也才是合法行为。

　　但是实践中，我们律师在办案的过程中发现，有的地方竟然为了规避审批手续，降低征收成本，联合村委会或是村民小组，通过以租代征的方式占用土地，这一波操作让众多老百姓都猝不及防，有的农民由于不了解这一种情况，还一度认为征收方的行为符合法律法规，殊不知，自己的合法权益正在被他们一点一点的侵吞。

　　事实上，通过字面的意思我们大可以知道，所谓的以租代征就是以相关部门土地租赁的方式代替土地征收程序，并实际且永久地占用土地，然后完美的避开向相关部门进行审批的程序。

　　但是这里需要告诉大家，以租代征是绝对不合法的征收行为，前面我们已经提到，征收、征用老百姓土地必须要向国务院、省级人民政府申请，也就是征地必须要有征地手续，如果没有，无论以何种方式实际占用土地都是违反《土地管理法》等其他相关法律法规的行为，这种行为只会使老百姓的合法权益受到侵害。

　　大家应该都明白，土地租赁往往只会有一点租赁金，虽然说相关部门会定期将租金发放给村民，但是这租金远远无法与土地被征收后的补偿相提并论，而且最主要的是，如果以租赁的方式实际永久性占用土地，那村民没有了土地，就等于是没有了收入来源，其以后的生活就成了很大的问题，也就是村民以后的生活恐怕就会因没有土地而没有保障。

　　但倘若能正常地行使征收程序就不一样了，土地在征收范围后，征收方在征收之前需要先保障被征地农民的各项权益，比如土地补偿费、安置补助费、青苗补助费以及农村村民住宅费、社会保障费等。

　　其中，社会保障费就是专门为了保障被征地农民土地被征收以后的生活而制定的。比如《江苏省被征地农民社会保障办法》中的规定，被征地农民社会保障，是指国家依法将农民集体所有的农用地征收后，县级以上地方人民政府将被征地农民安置人员名单中16周岁以上的人员作为社会保障对象纳入相应的养老保险等社会保障体系的行为。

　　也就是说，只要到了一定的年限，那么，被征地农民就可以享受到这部分的利益。

　　可如果土地被以租代征，那农民既拿不到相关的费用，其也有可能拿不到社会保障费等，而且话又说回来，现在随着修订的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的施行，有些地方已经明确规定，禁止通过“以租代征”实施土地征收。

　　除此以外，《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》中也有明确的规定，严禁"以租代征"擅自将农用地转为建设用地。

　　所以，在自家土地被征收以后，广大被征地农民一定要注意审查相关部门的征收程序是否合法，如若不合法，是以租代征，没有办理审批手续的违法征地，那么被征地农民一定要及时地咨询专业律师，及时地向土地管理法部门举报、投诉，要求他们查处村委会擅自将土地租出的行为，或是要求查处相关部门违法占地行为，并要求退回通过以租代征形式占用的土地。

　　一般情况下，如果是违反法律法规的租地行为，其所签订的租赁合同是不具有法律效力的，此时村民则就有可能要回自己的土地。

　　实践中，如果向相关部门举报投诉的事情，没有结果，土地也仍然继承被占用着，没有退回，那么被征地农民可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来依法追究他们的责任。

　　根据相关的法律规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚；涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。