北京城市房屋拆迁律师：棚户区改造中，对农村集体土地房屋应该如何补偿？

　　集体土地房屋征收一般是根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等法律法规中的规定来推进并补偿安置的，一般情况下是不可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行并给予补偿的，否则征收就违反了法律法规。

　　可是随着社会不断地发展，城镇化不断地推进，有的农村房屋因当时未被征收早早已经被商品房及各种建筑包围起来，尤其是城市郊区的一些村庄，更是处在水火之间，一边是集体土地性质的村庄，另一边则是国有土地，但像村庄被团团围起来的这种情况，从实践过程中来看迟早都会被征收拆迁。那么，这类房屋要是以后遇上拆迁的话，一般怎么补偿呢？

　　事实上，房屋当时未被征收，但后来在城市发展过程中又遇上了棚户区改造这样的项目被拆迁了在实践中时有发生。近日，贵州的一位当事人就遇上了这样的情况。

　　王某是贵州某村的一位农民，其在当地农村有一处住宅，后来因修路项目被占用了，但是征收方迟尽都没有动工，也没有与自己签订任何的补偿安置协议，给予自己任何的补偿，直至七、八年后当地又启动了棚户区改造项目，才被真正征收，但是让王某非常疑虑的是，此时的村庄已经非当时的村庄，周边纷纷建起了高楼大厦，土地性质听别人说也已经不是集体土地性质了，因此，其认为，如果还照集体土地性质补偿的话，以现在的物价、房价来说，则无法保障自己以后的生活。

　　站在王某的角度来说，其的疑虑也是可以理解的，比竟征地拆迁涉及自身的权益，且也关系到一家人以后的生活，但是我们必须要说的是，我们需要从实际的角度出发，首先就是要明确确定土地性质究竟是属于国有土地性质还是集体土地性质，如果在后来启动的棚户区改造中，王某房屋所占用的土地仍然没有转为国有土地，那么在棚户区改造过程中，仍然是需要依据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定对其房屋进行补偿和征收。

　　倘若在棚户区改造工作启动之前，王某房屋所占用的土地已经被纳入城市规划区，那么补偿安置则就需要参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行。

　　根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费的规定。

　　也就是说，如果好多年前王某的房屋因公共利益的需要被征收，可是在征收之后，因征收方的原因导致没有及时对其进行补偿安置，而再次重新补偿安置或是又重新启动了棚户区改造等其他建设项目时，如果房屋此时已经在城市规划区内了，那么补偿就需要参考国有土地上房屋征收补偿标准进行。

　　该司法解释之所以这么规定，其目的就是为了充分保障被征收土地农民的补偿权益。不过需要注意的是，上述提到的司法解释规定仅指对被征收人进行补偿时可以参照执行国有土地上房屋征收补偿的标准，并不代表征收程序也可以参照国有土地上房屋征收程序进行。

　　换句话说就是，就算王某所在村庄的土地已经被纳入城市规划区内了，但征收程序仍然要按照法定的征收集体土地程序进行，否则征收同样也是不合法的。

　　凯诺律师最后需要提醒大家的是，无论是棚户区改造还是其他因公共利益展开的征收项目中，只要被征收人遇到征收方侵害自己合法权益的行为，认为征收程序不合法，补偿标准不合理等，一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动调查、申请政府信息公开等程序维护自己的合法权益。