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北京拆迁律师:2023年拆迁,在评估环节中的这些细节一定要注意

  

  拆迁评估是集体土地征收和国有土地征收中必不可少的程序。想必有不少的被征收人都知道,自己最后能拿到多少的拆迁补偿,依据的往往是评估机构出具的评估报告。因此,在征地拆迁中,评估环节对被征收人来说是非常重要的,也就是说,评估机构的每一步可以说都影响着被征收人的补偿利益,在具体实施过程中,稍微有一点差错或是猫腻,都有可能导致被征收人拿到的补偿比别人的低。那么,既然评估程序对被征收人这么重要,那被征收人应当在评估环节要注意哪些细节呢?主要有以下几个

  1、评估机构应由被征收人选定

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  《国有土地上房屋征收补偿与条例》中的规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  房屋评估事关被征收人的切身利益,所以,为了公平、合理,评估机构应当由被征收人协商选定。也就是说,从上述的规定中我们可以看到,评估机构由被征收人选定,如果评估机构并非由被征收人协商选定,而是由拆迁方选定的,那么则是不合法的。

  倘若是征收方选定的评估机构,那么这很有可能在具体评估的过程中会出现猫腻,一旦评估机构受征收方的干预,那么最后的评估结果肯定是不利于被征收人的,所以,这里凯诺律师需要提醒大家,在房屋评估阶段,一定要知道评估机构是由谁来选定的,如果是由自己与其他被征收人协商选定的,那么问题应该是不大,但如果是征收方选定的,被征收人压根就不知道自己还有选择评估机构的权利,那么不仅评估程序不合法,而且最主要的是评估结果必然会不利于自己,所以,被征收人就评估机构选择这一程序一定要重视起来,一旦发现评估机构是由拆迁方定的,那么可以向上一级有关部门投诉、举报。

  2、评估时点

  房屋评估的时间点一般来说应当是以相关部门作出征收决定之日为评估时点,简单点来说,就是相关部门是哪天做出征收决定的就以哪天为评估时点,比如说相关部门是在1月1日作出的征收决定,那么评估机构就需要按照这个时间点的被征收房屋周边的房地产市场价格对被征收房屋进行评估。

  不过,实践中,会有这么一种情况,就是相关部门作出征收决定后,并没有第一时间进行评估,也没有启动具体的征收工作,而是在两年后才让被征收人协商选定评估机构,对被征收房屋进行评估,那么此时,如果这两年内房地产市场价格又发生了变动,那么一般情况下是不宜再按照作出征收决定之日为评估时点的,否则这就对被征收人非常的不利,此时需要重新选定评估时点来对被征收人房屋进行评估。

  3、对被征收房屋评估需要实地查勘

  另外,还需要注意一点,就是评估机构对被征收人房屋进行评估时,需要入户实地查勘,调查被征收房屋情况。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

  实践中,如果评估机构并没有实地入户调查,而是仅以征收方或是街道办提供的照片就出具评估报告,那么此时这一份评估报告则无法反映出被征收房屋的真实情况,也就是说,评估机构未实地调查就出具评估报告,原则上来说不仅评估程序不合法,而且评估报告也不具有一定的合法性。

  所以,如果大家收到这样的一份评估报告,一旦结果并非是房屋的真实情况,那么被征收人可以申请复核,对复核结果如果还不满意,可以向专家委员会申请鉴定,当然也可以直接在专业律师的帮助下向法院提起行政诉讼。

  4、应选择有利于被征收人的评估方式

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

  被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

  从上述的规定中我们可以看到,不同性质的房屋,评估方式也是不一样的,一般住宅拆迁应当选择市场比较法,而经营性用房拆迁,一般是选择收益法等方式。

  实践中,如果被征收的房屋为住宅,但是评估机构却以成本法对被征收房屋进行评估,那对被征收人来说则是不利的,此时,被征收人可以及时地向有关部门反映,或是在收到评估报告后,直接向法院提起行政诉讼来维护自己的权益。

  总之,凯诺律师提醒大家,征地拆迁关系到被征收人的利益,一旦在评估环节发现评估机构存有猫腻,或是评估程序不合法,那么,被征收人一定要及时地咨询专业律师。


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