北京拆迁律师：农村宅基地管理出规定！明确了这些，事关农民老百姓

　　宅基地是农村村民家家户户都会有的建设用地，这两年随着随着社会的发展，农村宅基地是越来越值钱，一度成为大家口中的“香饽饽“，但也因此出现了各种问题，比如擅自买卖宅基地，擅自改变宅基地用途、村委会擅自收回宅基地、出租宅基地等等。

　　所以，为了规范农村宅基地管理，促进宅基地节约集约利用，保护农村村民合法权益，助力乡村振兴，11月28日，农业农村部了发布《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》，该《征求意见稿》中宅基地相关概念、管理分工、布局和用地标准，申请和审批，以及宅基地使用、出租、转让、退出和收回、监督管理等内容进行了具体规定。下面我们就结合《征求意见稿》中的内容，来详细看一下，今后农村宅基地将会如何管理，对农民都有哪些影响

　　什么是宅基地

　　一直以来许多农民都不知道宅基地主要是干什么的，所以为了能让大家更准确地认识宅基地，该办法第二条就对此进行了明确，办法第二条规定，本办法所称宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和生活庭院等和地。

　　那也就是说，宅基地主要是给农村村民用来建住宅的，而且这里所指的农村村民是具有农村集体经济组织成员身份的人员，一般不包括城镇居民。

　　宅基地不可以进行交易

　　其次，该办法中再次明确，宅基地不可以进行买卖。办法第三条规定，宅基地属于农民集体所有，依法依规无偿分配给本农村集体经济组织成员、以户为单位占有使用。宅基地不得买卖。

　　第三十三条规定，严禁城镇居民到农村购买宅基地，对城镇居民非法占用宅基地建造的住宅或购买的农户住宅依法不予办理不动产登记。

　　事实上，此前很多政策文件中就宅基地能否买卖给出过很多解释，农村宅基地是不可以擅自买卖，就是村委会也是无权与想要购买宅基地的人签订宅基地买卖合同，而且，从上述的规定中看到，城镇居民也是不能去农村购买宅基地，就算城镇居民通过高价，或是以其他方式购买了宅基地，且在上面建造了房屋，或是购买了农户宅基地上的住宅，那么所建的住宅也会不予登记。

　　申请宅基地也是有条件的

　　随着宅基地越来越吃香，所以，这几年在宅基地方面管理可谓是特别的严格，不是每个村民都可以拥有宅基地的，也不是每一位村民都可以申请宅基地，想必大家都知道，在《土地管理法》中就已经明确，农村村民一户只能拥有一处宅基地，所以申请宅基地必须要符合法律法规规定的条件，那么才有可能拿到宅基地。

　　关于申请宅基地的条件，该《办法》第十五条给出了明确的规定，农村村民有下列情形之一的，可以以户为单位向行使宅基地所有权的本农村集体经济组织申请宅基地。农村集体经济组织不健全的，向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。

　　（一）家庭无宅基地的；

　　（二）因子女结婚等原因确需分户居住，现有宅基地无法满足分户居住需求的；

　　（三）因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因，需要重新选址建设住宅的；

　　（四）法律、法规和省、自治区、直辖市规定的其他情形。

　　对前款第（三）项的情形在宅基地分配中优先予以保障。

　　夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成员的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或当地风俗习惯，在其中一方所在集体申请宅基地。

　　也就是说，只有符合上述情形时，那么申请宅基地才有可能获得批准，倘若存在以下几种情形，那么宅基地申请可能会被退回或是不予批准。

　　《办法》第二十条规定，不符合一户一宅规定的，申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的、擅自出卖、出租、赠与农村住宅后，再申请宅基地的、原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的、不符合分户申请宅基地条件的、不符合国土空间规划、村庄规划的、现有土地资源无法满足分配需要求的不予批准。

　　法律法规和省、自治区、直辖市规定不予批准的村民同样也拿不到宅基地。

　　因此，这里凯诺律师提醒大家，在申请宅基地的时候，一定要审查自己是否存在上述情况，一旦存在上述情况，那申请也是白费力气。当然了，要是村民符合申请宅基地的条件，也不存在上述几种情形，可村委会就是不同意，那么村民可以向上一级有关部门投诉举报，也可以向法院提起诉讼。

　　宅基地可以出租

　　另外，该《办法》中还明确规定了，宅基地及其房屋出租的，出租人和承租人应依照相关法律法规订立租赁合同，明确双方当事人的权利义务，约定租赁期限、用途、租金及其支付方式等内容。

　　不过，值得注意的是，租赁期限是不得超过二十年，一旦超过二十年，那超过的部分将无效，并且在出租宅基地时还需要向宅基地所有权人就出租情况进行报备。

　　这里需要提醒大家的是，不能以借出租名义买卖宅基地，否则可能就要承担相应的法律后果。

　　禁止以退出宅基地为进城落户条件

　　除此以外，《办法》第三十条还规定了，进城落户的农村村民是可以依法自愿有偿退出宅基地的，村委会不能以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，并且村委会也不能对因历史遗留问题造成的一户多宅擅自收回或是拆除，其可以鼓励村民通过自愿有偿的方式退出多出来的宅基地。

　　凯诺律师最后想要告诉大家，农村村民享有宅基地使用权，在符合条件的情况下，村民可以申请宅基地，对于申请条件我们前面已经讲过了，对于申请流程，本公众号上也发布，大家可以查阅以前发布的文章详细了解申请流程。

　　总之，制定该《办法》对老百姓来说是有利的，但一旦遇到宅基地方面的问题，建议村民一定要及时地咨询专业律师。