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北京拆迁律师：城中村改造中，被征收人选择“安置房”的，应当要注意这两个问题征地拆迁项目中有的是交通、水利项目，有的是城中村改造、棚户区改造等之类的项目，不过这些项目均在公共利益范畴内，且均要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关的法律法规来进行。 比如大家最常关注的补偿问题，一般城中村改造需要依据《土地管理法》中规定的进行补偿安置，当然了，如果所征收土地已经被纳入城市规划范围内，那么就需要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行补偿安置。 根据上述几部法律法规，不管征收项目是交通、能源、水利等，还是城中村改造等类型的征收，被征收人有任意选择货币补偿、产权置换或是集体土地征收中宅基地迁建补偿方式的权利。 被征收人选择货币补偿的，那么一定要注意补偿标准是否遵循了“不能低于被征收人原有生活水平”的征收原则，是否遵循了“被征收房屋价值不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格”的原则。 如果补偿标准明确低于上述征收补偿原则，明显不公平、不合理。那建议广大被征收人尽量不要签订补偿安置协议。 不过，抛开货币补偿不说，实践中许多被征收人会首先产权置换这一种补偿方式，相比于货币补偿，选择产权置换时可能更需要有所警惕，因为不同于货币补偿，只要征收方能一次性给到位，那被征收人就可以拿着钱购买自己满意的房屋，但是安置房是由相关部门先建然后再交付给被征收人的，由于安置房很多都不是现房，所以在等交付安置房这期间，往往会发生很多的问题，所以，在选择产权置换这一种方式时，一定要注意以下几个问题 1、提供的安置房面积是否合理 原则上来说，被征收人选择产权置换的，征收方应当按拆一还一标准对被征收人进行补偿安置，当然有的也会高于这个标准，但最低应按拆一还一予以安置。 比如《隆尧县人民政府 城中村改造（集体土地）征收补偿 安置办法》中规定，产权置换中，房地分离补偿的，按宅基地证载面积或认定宅基地面积1: 0.8置换回迁安置房，地上建筑物及附属物进行货币补偿。 房地一体补偿的，按宅基地证载面积或认定宅基地面积1: 1置换回迁安置房；空闲宅基地（地上无住房）的，按宅基地证载面积或认定宅基地面积1: 0.8置换回迁安置房。 再比如《河南省新乡市中心城区棚户区(城中村)改造房屋征收与补偿暂行办法》中就明确规定，河南省新乡市城中村改造被征收人选择货币补偿的，被征收房屋(认定面积)价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格；选择产权调换的，按被征收房屋(认定面积)1:1给予安置。 当然了，如果对于积极配合的，如果在签约期限内签订了补偿协议，完成了搬迁，那么可能还会高于拆一还一的这个标准，对于没有在签约期限内完成签约、搬迁的，则没有这方面的待遇。 《河南省新乡市中心城区棚户区(城中村)改造房屋征收与补偿暂行办法》第十六条规定，河南省新乡市棚户区(城中村)被征收居民(村民)选择产权调换的，在征收公告规定的奖励期限内签订征收补偿协议、完成搬迁、交付被征收房屋的,按照被征收房屋合法(认定)建筑面积给予相应优惠。 (一)在发布征收公告15日(含)内:1、单户签约的，按1:1.1进行安置。2、十户(含)以上共同签约的，均按1:1.2进行安置。3、三十户(含)以上共同签约的,均按1:1.3进行安置。 (二)在发布征收公告15日后签约的，不再给予优惠。 不过，凯诺律师需要提醒大家的是，不管有没有这方面的奖励，咱最起码的安置房面积一定要合理，如果不合理，千万不要为了多拿那一平方米或是奖励费，就草草签字搬迁，避免以后对自己不利。 2、对于安置房面积大于被征收房屋面积的，要补差价 另外，在选择安置房补偿方式时，还会遇到一个问题，就是安置房的面积超过了应安置房面积时，被征收人还需要补差价，也就是说，征收方提供的安置房面积是120平米方面，可被征收人应得的安置房面积为110平方面时，那么这多出来的10平方米，被征收人就需要按成本价向相关部门支付差价。 如《汉台区集体土地（城中村改造）征收拆迁补偿安置办法》中就规定，被拆迁人以户为对象选择安置房屋，选择安置房屋面积就近上靠，选择安置房屋总面积超出应安置房屋总面积10平方米以内（含10平方米）的部分由被拆迁人向实施主体按综合成本价3500元/平方米补差，超出10平方米的部分按市场价补差。 反之，如果被征收人应得的安置房面积为100平方米，但征收方只提供了90平方米的安置房时，此时征收方就需要按成本价向被征收人支付差价款。 总之，凯诺律师提醒大家，城中村改造关乎着被征收人的切身利益，所以，不管是选择货币补偿还是产权置换，被征收人都应当要提高警惕，一定旦发现补偿不合理，或是安置房面积小于应得的面积，那么被征收人可以向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。 |
