北京专业拆迁律师：拆迁补偿中，以这三种补偿方式进行安置时，需要注意哪些？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等相关的法律法规中规定，房屋征收采取货币补偿、产权置换及房票的方式进行补偿，集体土地征收中涉及农村村民住宅的，还需要提供宅基地迁建这种补偿方式。

　　其中，货币补偿和产权置换是法定的两种补偿式，房票则是后来地方为了满足居民多样化安置需求，促进房地产市场平稳健康发展，根据地方《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律规定而另外制定的一种补偿方式，所以，房屋被拆迁时，有没有房票补偿需要看当地有没有相关的政策规定了。

　　而在集体土地征收中，宅基地迁建这一种补偿方式虽然也是法定的，但其需要在符合条件的情况下才能按照这一种方式进行补偿安置。

　　但是货币补偿和产权置换是必须要提供的，如果征收方只提供其中的某一种补偿方式，那则是不合法的，就侵害了被征收人选择补偿方式的权利。

　　那么，就房票、产权置换及货币补偿这三种补偿方式而言，具体是如何对被征收人进行补偿的呢？下面我们结合《乐清市滨江新区拆迁补偿安置暂行办法》中的规定来为大家浅析一下，该《暂行办法》自2022年11月13日起施行。

　　首先该《办法》中明确了拆迁补偿原则

　　《办法》中规定，房屋的建筑面积和占地面积按照不动产权证(土地使用权证和房屋所有权证)或者其他合法有效证件中载明的面积予以确认;

　　未经登记的建筑或者土地，由相关部门认定;

　　经认定为可确权登记的，按照可确权登记的建筑面积或占地面积予以补偿安置;

　　经认定未超过批准期限的临时建筑给予残值补偿;

　　经认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，依法处理，不予补偿和安置。

　　未经批准擅自改变房屋使用功能的，一律按照原有房屋的使用功能认定。

　　从上面的内容中我们可以知晓，在对被征收人进行补偿之前，相关部门首先需要对被征收房屋面积进行认定，一般原则上来说房屋面积的认定是按照不动产权证上登记或是土地使用权证上记载的面积来确定，比如说你房产证上登记的面积为90平方米，那一般就按90平方米来给予补偿。

　　对于没有相关证照的，需要由相关部门进行认定。不过需要注意的是，相关部门在认定房屋时，需要结合实际的情况来确定，不能直接以无证为由予以认定。

　　对于经过认定的超过批准期限的临时建筑，一般则是要给予相应的拆迁补偿，对于被认定为违法建筑的，那则意味着被征收人可能拿不到一分钱的补偿，所以提醒广大被征收人，在相关部门认定房屋这个环节，一定要格外地注意。

　　其次，该《办法》中还明确了具体的补偿标准

　　《办法》第五条规定，采用货币化、乐清市域商品房房票和滨江新区定向回购商品房房票相结合的补偿安置方式。第七条规定，对于货币化安置的，按以下方法进行

　　（1）安置面积×货币化安置基准价+房屋建筑物残值来计算具体的补偿金额的，对于奖励费，一般在规定期限内签订拆迁补偿安置协议并按时腾空拆除的，给予奖励应置换建筑面积的15%。

　　不过需要注意的是，没在签约期限内腾空房屋的，则不予奖励费。

　　一般情况下，拆迁奖励费是不会太高的，对于过高的拆迁奖励费就需要引起重视了，这很有可能是征收方的套路。所以，凯诺律师在这里提醒大家，千万不要为了拿奖励，而与征收方签订补偿协议，尤其是在拆迁补偿很不合理的情况下，因为一旦签订补偿协议，日后想要再撤销就比较困难了。

　　（2）安置面积=应置换建筑面积+按期签约奖励。

　　（3）应置换建筑面积。按本办法第六条规定的建筑面积置换标准计算。

　　（4）货币化安置基准价。由乐清市滨江新区建设指挥部委托具有相应资质的房地产价格评估机构根据地理位置、土地价值、相邻区域商品房的销售价格等综合因素，评估确定货币化安置基准价为4900元/㎡。

　　而对于以“产权置换”方式进行补偿安置的，按以下标准进行

　　(一)四层以下的合法建筑按照其房屋的合法占地面积的4倍标准确定应置换的建筑面积;

　　(二)五层及以上的合法建筑按照其房屋实际合法建筑面积的1倍标准确定应置换的建筑面积;

　　(三)已确认使用权或者产权的道坦、简易房(厕所、猪舍、柴基等)按照其合法占地面积的1倍标准确定应置换的建筑面积;

　　(四)属地乡镇人民政府(街道办事处)负责对实际存在且仍在使用的未确认使用权或者产权的道坦、三基(厕所基、猪栏基和稻草基)进行审核，并在所在村宣传栏公示，公示无异议的，按照其占地面积的0.7倍标准确定应置换建筑面积。

　　从上述的规定中我们可以看到，厕所、猪舍等都是有补偿的，但对于具体的补偿标准则需要结合实际的情况来确定，每个地方跟每个地方制定的标准都是有所差异的。不过，不管如何都需要保障被征收人的合法权益，实践中，如果有征收方不予厕所或是猪舍等地上附着物的补偿，被征收人可以向法院提起行政诉讼。

　　对于“房票”安置的，房票的金额是由货币化权益金额加市域商品房房票奖励来确定的。房票安置现在越来越普遍化，但房票化安置也是由被征收人自由选择的，如果被征收人不想以“房票”的补偿方式进行安置的话，则是可以通过产权置换或货币补偿的方式来安置的。

　　不过需要注意的是，选择房票安置的，被拆迁人是不能针对房票进行买卖、抵质押、非法套现的，并且非直系血亲、非配偶间不得赠与使用。

　　总之，凯诺律师最后提醒大家，房屋拆迁关系到被征收人的利益，不管以什么方式进行补偿安置，其原则是要保障被征收人原有的生活水平不降低，长选生计有保障，如果低于这一原则，那则是不合法的，被征收人可以通过法律途径来维护自己的合法权益。