北京拆迁律师：如何对被征收房屋进行评估补偿才合理？这四大点需要注意

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中规定，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

　　从上述的规定中我们可以看到，被征收人最终能否获得多少的拆迁补偿往往依据的是评估报告。所以，房屋评估环节可以说是征地拆迁中的重头戏。换言之，如果评估报告合理，那被征收人自然就可以获得合理的补偿，如果评估不合理，拆迁补偿自然就会特别地低。

　　因此，在房屋评估过程中，被征收人一定要提高警惕，倘若发现有不合理，不合法的地方，一定要及时地提出来阻止。那么，如何对被征收房屋进行评估，评估结果才可能会合理呢？必须要注意以下这四点

　　首先，评估机构需要由被征收人协商选定

　　想要评估结果合理，那么就必须要按照法律法规规定地进行，根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　评估关系着被征收人的切身利益，所以，评估机构必须是由被征收人协商选定，如果被征收人没有在规定的期限内协商选定成的，那么也需要通过抽签等方式确定。

　　实践中，如果房屋评估机构是由征收方直接选定的，那么可以试想一下，评估报告中的评估结果怎么可能会合理？而且最主要的是，由征收方直接选定评估机构本身就违反了上述法律规定，是不合法的，侵害了被征收人选择评估机构的权利，所以，大家在遇到评估机构并非是自己选定的时，一定要及时地向有关部门举报。

　　其次，评估房屋时需要考虑到被征收房屋具体情况

　　另外，为了能体现出被征收房屋直实的价值，评估机构人员在对被征收房屋进行评估时，还需要考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　也就是说，对被征收房屋评估时，需要入户评估，询问查看被征收房屋具体的情况，然后再依法作出评估报告，如果没有入户评估，仅凭几张图片或是航拍图就出具评估报告，那评估报告可能就无法体现出被征收房屋真实的价格，并且该评估报告也很难说是合法的。

　　实践中，倘若评估机构人员只未入户查勘，而是仅凭图片或是航拍图就出具评估报告，那么建议被征收人一定要对该评估报告申请复核或是鉴定，如果对复核结果和鉴定结果都不满意，可以通过法律途径来维护自己的权益。

　　再者，评估方法应当要有利于被征收人

　　除此以外，房屋评估还有一个要注意的就是，评估方法一定是要有利于被征收人的。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　也就是说，如果被征收房屋是住宅，那么原则上来说应当要按照市场比较法进行评估，如果是经营性用房，一般需要按照收益法进行评估。因此，实践中，如果评估机构在对被征收房屋，比如住宅房屋进行评估时，按照成本法进行评估，那评估结果肯定是不合理的。

　　最后，评估时点应与被征收房屋价值一致

　　凯诺律师想要说的是，影响拆迁补偿的，还有评估时点，一般情况下，评估时点是房屋征收决定公告之日，而用于产权置换的房屋价值评估时点则要与被征收房屋价值评估时点一致。

　　所以说，如果评估时点不合理，那评估结果自然也就不合理。不过需要大家注意的是，如果房屋征收决定作出后，评估机构几年后才按照征收决定公告之日对被征收房屋进行评估，或者说是几年后才将评估报告送达给被征收人，倘若这期间房价发生变化，那对被征收人来说则很不公平，此时作为被征收人则可以直接通过法律途径来维护自己的合法权益。