北京土地征收律师：土地征收未获得批准、批准后没有实施，所签订的补偿协议是否有效？

　　无论是集体土地征收，还是国有土地征收中，双方就补偿事宜签订补偿协议后，原则上来说双方均需要依约履行各自的义务，比如征收方需要在协议中约定的期限内支付补偿款、交付安置房，被征收人需要在约定的期限内腾空房屋，交出房产证、交出土地等。

　　可是实践中，有时会出现一些特别的情况，就是有的征收方拿到审批手续后，并没有实施具体的行政行为，也就是未组织征收，未占用土地，有的则是在没有获得批准的情况下，与被征收人签订了补偿协议，还有的则是签约人数没有达到地方规定的比例，只有少数人签约了，多数人没有签订。那么如果在集体土地征收中，出现上述情况中的某一种情形时，所签订的补偿协议还有效吗？征收方或是被征收人还需要依约履行补偿安置协议吗？遇到这种情况时，被征收人又该如何来处理呢？下面我们就一起来了解一下

　　根据《民法典》第502条中的规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　这条规定用大白话来说就是，双方在自愿的基础上所签订的各种合同或是协议，一旦签订，马上就会发生法律效力，无论是哪一方都不能反悔。不过，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　但一般而言，补偿安置协议应当属于成立但尚未生效的附生效条件的合同，生效条件有赖于协议双方的约定。

　　实践征收中，如果约定土地征收申请获得批准作为补偿安置协议生效条件，对于在一审法庭辩论终结前征地申请获得批准的，之前签订的补偿安置协议可认定为生效。

　　也就是说，如果双方在签订补偿协议时已经约定以获得征地批准为补偿协议的生效条件，那么倘若日后征收方获得了征地批复文件，那么所签订的协议自然就会立马生效。

　　而对于未达到签约比例，或是在签订补偿协议后并没有获得征地批复手续，且日后也不可能取得批复的，根据协议的约定确认协议未生效，按照协议的约定和法律规定的合同缔约过失赔偿责任依法处理。

　　倘若是征收方已经获得了批准，可是因各种原因并没有在两年内实施具体征收行为，此时虽然协议生效，但由于协议的目的不能实现，所以协议相对方有权要求解决协议并要求征收方承担违约责任。

　　不过，需要提醒大家的是，对于已经获取征地批复，但没有在两年内实施具体行政行为的，日后如果还要想再次征收土地，那么就需要重新申请，因为征地批复的有效期限只有两年。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“（十九）严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效”。

　　实践中，如果有征收方仍然以上次，甚至是好多年前的征地批复占用征收土地，那则是不合法的，被征收人需要及时地向相关部门举报，或是采取法律措施。

　　另外，对于再次申请征地的，如果征地区片综合地价发生了变化，那么征收双方就需要重新签订补偿协议，或是另行签订补充协议，这也是为了保障被征收人的合法权益不被侵害。

　　那么哪些补偿安置协议一定是无效的呢？

　　不过，签订的补偿安置协议如果存在《民法典》第144条、第146条、第153至154条规定的合同无效法定情形和《中华人民共和国行政诉讼法》第75条规定的“实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形”的，那么所签订的协议则是无效的。

　　一般与我们签订补偿协议的主体只能是县级以上地方人民政府，实践中，倘若与我们签订补偿协议的主体是未经相关部门授权的村委会或是乡镇人民政府，那么被征收人可能通过法律途径来撤销或是确认该协议无效。

　　总之，凯诺律师最后想要说的，签订补偿协议环节对被征收人来说至关重要，这可关系到被征收人以后的生活，所以，无论征收是一种什么状态，被征收人都一定要认定地对待，倘若补偿内容不完整，具体事项没有明确在协议中，那么建议广大被征收人最好是拒绝签订补偿协议，避免让自己有所损失。