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北京房屋拆迁律师团：突然要拆迁，啥也没准备？在签补偿协议前一定要注意这几个问题在集体土地征收及国有土地征收中，当双方就补偿事宜协商好之后，一般是需要签订一份补偿安置协议的，协议一签订，以后的征收工作中，如果征收方能按照将补偿款、安置房交付到被征收人手中，那基本上就与被征收人没多大关系了。 需要注意的是，在补偿安置未真正落实之前，广大被征收人最好不要掉以轻心，一定要有居安思危、未雨绸缪的心理准备，该收集证据的时候还是要收集证据。 不过，说到签订补偿协议，很多细心的被征收人早在知道要拆迁时，便已经开始了解征地拆迁中常常会出现的一些问题了，比如如何签订补偿协议才会对自己更有利益，签订补偿协议时要注意哪些问题等。但是，实践中，由于各种原因，仍然有一些被征收人在拆迁方找上门来签订补偿协议时才知道自家也在拆迁范围内，那么，在这种情况下，被征收人怎么签订补偿协议才不会吃亏呢？ 首先，凯诺律师要提醒大家，不管被征收人在拆迁之前是否有了解与征地拆迁相关的一些法律知识，或者是说已经拆迁了一次，被征收人在签订补偿协议之前，都需要注意以下几点 1、征收方有没有发布土地征收预公告等文件 不管是土地管理法、还是国有土地上房屋征收与补偿条例中都明确规定，必须要在被征收区域内发布土地征收预公告、拆迁公告，补偿安置方案等，征求老百姓的意见。如果征收方未主动把这些文件公开的话，那说明不仅征收存在程序上的违法，而且还同时侵害了被征收人的知情权等其他合法权益。 因此，在签订补偿协议之前，被征收人一定要弄清楚征收目的是什么，补偿标准是什么，看看征收方有没有以书面的形式发布土地征收预公告、补偿安置方案等，如果没有这些文件，征收方也没有告知大家具体的征收信息，就找上门让你签订补偿协议，尽快搬迁等，那么在不知道补偿标准的情况下，建议广大被征收人最好是不要签，也不要搬。 2、是否遵循了先补偿、后搬迁的原则 我们都知道，无论是集体土地征收还是国有土地征收，先补偿、后搬迁是铁打的征收原则，在什么情况下都不能违背。但是实践中，有的征收方却是先拆除被征收人的房屋，然后再与被征收人签订补偿协议，这其实是很不合法的。如果在未签订补偿协议的情况下，就先拆除了房屋，然后再找被征收人协商补偿，签订协议，那么这对被征收人来说是很不利的。 所以，如果征收方在违背了“先补偿、后搬迁”这一原则的情况下，上门找自己签订补偿协议，那么大家最好是不要签订，然后及时地咨询专业律师，并在专业律师的指导下向法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。 3、补偿标准是否低于被征收人原有的生活水平 土地管理法中规定，征收集体土地的，给予被征收人的补偿要公平、合理，保障被征收人原有的生活水平不降低，长远生计有保障。国有土地上房屋征收与补偿条例中规定，被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格。 因此实践中，如果补偿低于上述两个原则，那么对于征收方拿来的拆迁协议同样也不要签，一旦签订，日后想要反悔，重新签订，想要通过法律途径来维护自己的合法权益，那就会变得难上加难。 4、补偿协议内容是否明确、完整，主体是否合法 在征收程序上，如果征收方依照土地管理法及国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定进行，征收程序合法，那么接下来被征收人就需要格外地注意签订补偿协议环节。 （1）协议内容是否完整。一般一份合法的协议需要有被征收房屋具体的情况，被征收土地的具体情况以及具体的补偿方式、具体的补偿标准、具体的过渡方式、具体的过渡费、支付补偿款期限、交付安置房期限、具体的违约责任及条件等等。 如果补偿安置协议中的具体内容都以空格的形式代替，那说明一定存在猫腻，对于这样的空白协议以及协议内容都不明确，不完整的协议，大家一定不要签，否则会对自己极为不利。 （2）签约主体是否合法。根据相关的法律法规，农村集体土地征收及国有土地上房屋征收的主体都是县级以上地方人民政府。所以，按理说，与我们签订补偿协议的人也应当是县级以上地方人民政府的工作人员。 需要注意的是，如果是行政机关委托的其他部门与被征收人签订协议，必须要有书面的授权委托书。 倘若村委会代替行政机关与被征收人签订补偿协议，或是村委会替被征收人与征收方签订补偿协议，在没有书面委托书的情况下，那么前者肯定是不合法的，对于后者，如果被征收人没有在事后追认或是同意，那么原则上来说则是无效的。 根据《民法典》规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 当然了，如果村委会有书面的委托书，或是替被征收人签订补偿协议后，得到了被征收人的认可，那么原则上来说是，该补偿协议则是有效的。 总之呢，凯诺律师要说的是，在签订补偿协议之前，一定要弄清楚上述几点，在补偿协议内容不完整，相关事项没有明确在协议里，签订主体又不合法时，一定不要签，避免自己在拆迁中吃大亏。 |
