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北京拆迁律师:2008年以前建的房子都是违法的吗?都只管拆不管补吗?

  在近几年的房屋腾退、征收拆迁、合村并居、城市更新项目中,通常会遇到有的房屋没有房产证的情况,而且这样的房屋通常情况下都会被相关部门认定为违法建筑,而且还不给补偿。

  近日就有一位当事人咨询了这样的问题,自家的房屋是在2006年建的,当时建房也不知道农村还要办理房产证及相关手续,直到房屋被征收,才知道是需要办理的,但是因拆迁,相关手续的办理也都暂停了,现在征收方以没有办理手续等为由,将房屋认定成了违建,而且给予的补偿也非常的低,现在有没有什么办法可以提高补偿?

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  还有一位当事人同样也咨询律师说,自己家的房屋也是在2008年之前建的,同样也被认定为了违法建筑,可是他从一些平台上看到有律师说是2008年之前建的一些无证房屋不能全都认定为违法建筑,不能都不给予补偿,怎么到了他这就不好使了呢?怎么房屋就被认定为违法建筑了

  相关部门认定房屋是合法还是违法的依据

  实践中,相关部门认定房屋是合法或是违法往往依据的是《城乡规划法》中的规定。

  关于《城乡规划法》想必大家都有所了解,其是在2008年正式施行的。一般而言,《城乡规划法》的适用范围是该法第二条中规定的本法所称城乡规划,包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

  本法所称规划区,是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要,必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中,根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

  另外,该法第四十条、四十一条还规定,在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

  在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的,建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请,由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

  通过以上的内容我们便可以理解,为什么有的律师或是当事人会说2008年之前建的房屋应当认定为合法建筑,而在此之后建的没有办理相关手续的房屋就要被认定为违法建筑了。

  但不管其他律师是怎么说的,我们这里还要强调的一点是,我国土地一般分为集体土地和国有土地,由于土地性质不同,所以,所适用的法律法规也是不一样的。一般情况下,国有土地上的建筑在2008年之前是适用于《城市规划法》,该法于1990年4月1日起开始施行,在此之前建的房屋,如果没有证的话会被认定为违章建筑,而《城乡规划法》施行后,就被认定为违法建设,且相对于集体土地上的建筑,国有土地上的建筑相对于来说比较的单一。

  一般而言,集体土地上的建筑物包括,宅基地上房屋,耕地上的附属物、养殖场、宅基地上的住改非(就是房屋原本是住宅,后来因地理条件比较好,改用为经营性用房)、农业养殖大棚(主要用于种蔬菜瓜果)、农家院、加工厂等等。

  由此我们可以看出,集体土地上的建筑多样性,而且房屋用途一般不一样,建设年代同样也不同,加上当时许多农村村民普遍的法律意识不强,农村管理较疏松等原因,导致许多农民在建设之初不知道去哪里办理手续,也不知道如何办理,最终出现许多无证房屋。

  但凯诺律师需要说的是,无论无证房屋是由于什么因素形成的,相关部门一刀切的都将这些没有办理产权登记及审批手续的房屋一律认定为违法建筑肯定是不合法的。

  言简意赅地说就是,房屋是违法建筑还是合法建筑,在拆迁时应给予多少补偿,有没有补偿都需要结合房屋建设时间、面积、用途以及其他实际情况来确定,并不能单一地以年限来决定。



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