北京土地征收律师：对原集体土地上的房屋再次征收时，应如何补偿？

　　实践征收过程中，我们总会遇到这样一种情况，就是相关部门在当初征收集体土地的时候，因各种原因并没有实质性地对地上的房屋进行征收补偿，而是几年后，发布征地拆迁公告，决定再次征收该集体土地上的房屋。

　　相信这种情况，许多被征地农民都遇到过，但问题是，如果相关部门对原来的集体土地上房屋再次征收的话，那么应当要如何对被征收人进行补偿呢？还按照集体土地征收补偿标准进行是否合理呢？

　　近日，河南的一位朋友就遇到了这样的烦恼，他自述说，他们家在2018年的时候就已经被征收了，但是迟迟没有补偿安置，以为不征收了，直到前几天在村口看到了拆迁公告，但是补偿标准仍然是按几年前的来进行的，他还说，现在城市发展这么快，物价也是只增不减，如果按照几年前的标准进行补偿，自己恐怕会陷入意想不到的困境。

　　征地拆迁关系到老百姓的生计问题，也关系到国家的利益，所以，相关部门在集体土地征收中应当要依法进行，给予被征收人公平、合理的补偿，保障被征收人原有的生活水平不降低。

　　因此，对原集体土地上的房屋再次征收时，如果该地块已经纳入到城市规划区的话，补偿应当要参照国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定进行。

　　根据（2005）行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”

　　另外，法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款亦规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

　　那也就是说，在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，若原集体土地上的房屋所在土地已经被纳入城市规划区，那么基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收时，就需要参照国有土地上房屋征收补偿标准予以补偿安置。

　　法律之所以这样规定，其目的就在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。

　　实践中，如果相关部门当初未对地上房屋进行补偿而时隔几年后再次征收原集体土地上的房屋时，还按照原来的补偿标准进行补偿，那么则是不合法的，此时被征收人可以向上一级有关部门反映，也可以在律师的帮助下向法院提起行政诉讼来维护自己的权益。

　　不过需要注意的是，集体土地上房屋被纳入城市规划区后被征收人可以要求按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿安置的同时，还需要满足以下三个条件：

　　1、首先对集体土地单独进行征收为国有，没有对上面的房屋进行征收

　　2、相关部门怠于履行征地房屋补偿安置的法定职责

　　3、若干年后，该房屋所在地被纳入城市规划区，按照最高院判例，一般不得低于两年时间。

　　总之，凯诺律师最后要说的是，虽然集体土地上房屋的补偿在征收过程中不能直接适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但只要房屋所在的土地已经城市化，就需要参照590号令中的规定进行，否则会无法保障农民的权益。