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拆迁补偿律师:购买宅基地或农村房屋后拆迁了,能不能获得赔偿或补偿?

  近日,海南的一位当事人咨询律师说,自己原本是城镇居民,后来退休之后,购买了一朋友家的宅基地,并在宅基地上建设了一栋三层的楼房,后来该房屋因当地规划被纳入征收范围内。但是,相关部门给予自己的补偿极低,而且还认为自己并非村集体经济组织成员,现在给的补偿已经很不错了,后来该房屋被强制拆除...

  无独有偶,还有一位当事人同样也遇到了这样问题,几年前这位当事人去别的村购买了一处房屋,且有购房买卖合同,后来该房屋因修路被征收,但是相关部门在征收过程中将该房屋认定为违法建筑,开始说一分补偿都没有,后来再三协商之下给予了部分补偿,但他觉得补偿不足以保障自己民以后的生活水平...

  现如今,有许多城镇居民都会跑到农村去购买农村房屋或是宅基地,但是买完之后,因城市不断地建设扩大,因公共利益的需要,又被纳入征收范围内。那么,此时购买人能不能获得拆迁补偿或是赔偿呢?下面我们来看看最高人民法院是如何说的

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  非本集体组织成员购买农村宅基地建造房屋,一般难以按合法房屋进行补偿安置。

  最高人民法院在相关的裁判案例中指出,农村房屋下的土地为农村宅基地,虽然当事人在购买该宅基地后缴纳了购买宅基地款,但是其并非是村集体经济组织成员,所建房屋亦未经规划许可,所以房屋并不符合涉案《补偿安置方案》关于合法宅基地的要求,所以,当事人关于涉案房屋应当按照合法房屋进行补偿安置的主张不成立。

  非本集体经济组织成员购买或建造农村房屋,未取得房屋所有权,无权取得国家赔偿。

  根据《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

  根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》以及其他相关的法律规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

  农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅;改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。非本村集体经济组织成员,即城镇居民、外村村民以购买、建造等形式取得房屋,并未取得房屋所有权,不属于《国家赔偿法》第二条规定的国家机关和国家机关工作人员行使职权侵犯其合法权益的情形,无权取得国家赔偿。

  那也就是说,城镇居民或是本村以外的村民到农村或是其他村庄购买宅基地或是农村房屋,那么原则上来说,一旦该房屋被拆迁,且该房屋又没有办理相关的审批手续,那么按照合法房屋给予拆迁补偿或是赔偿的概率就比较的渺小了。

  而且,我们从相关的裁判案例中还可以看到,非本集体经济组织成员对该村集体土地不具有合法使用权,依法不属于集体土地征收中应予安置的被征地农民。

  想必大家都知道,无论是土地征收还是房屋征收,补偿对象是被征收人,即房屋所有权人或是土地使用权人。根据《土地管理法》、《物权法》以及相关的法律规定,征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

  但是又根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

  因此,如果城镇居民或是非本村村民到农村或是其他村庄购买宅基地或是房屋的话,那么由于其并不是本村集体经济组织成员,所以对该村集体所有的土地不具有合法使用权,依法不属于集体土地征收中应予安置的被征地农民。

  城镇居民到农村购买房屋或是宅基地的风险比较大,一旦遇上征地拆迁,那么可能会因为各种原因,导致购买者无法获得合理、公平的拆迁补偿,势必会产生没必要的利益纠纷。

  不过,最后凯诺律师还是要提醒大家,所购买的宅基地或是农村房屋遇到拆迁,应不应该给予补偿、补偿多少不能采取“一刀切”的方式进行,不论怎样,购买者的合法权益应当要得到保障。


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