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凯诺律师事务所:这几种未经登记的房屋,可按合法建筑给予补偿

  我们都知道,未经登记的房屋一般违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关的法律规定,会被认定为违法建筑,尤其是当这类房屋在征收范围内时,相关部门通常就会以“一刀切”的形式,对无证房屋,即未登记的房屋不予补偿或是给予极少的补偿,并口头上限期被征收人自行拆除。

  但相关部门直接将房屋认定为违法建筑且不予补偿的这种做法很显然是有所欠妥的,而且对被征收人来说也极其的不公平,侵害了被征收人相关的权益。

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  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

  也就是说,相关部门在征收之前就应当要结合被征收房屋的实际情况,比如建造年限等因素进行调查、认定和处理,而非是在作出征收决定之后,且已经进入补偿阶段了,在未与被征收人就补偿事宜达成一致意见的情况下才将被征收房屋口头上认定为违法建筑等,那么,这样显然就违反了上述法律规定。

  在结合实际情况调查之后,房屋如果是合法建筑,那么就必须要给予被征收人合理、公平的拆迁补偿,而如果是违法建筑,那么则可以按照法律规定的进行处理。

  不过,需要注意的是,并不是所有的未登记的房屋都是违法建筑,且在拆迁时不予补偿,我们上面有提到,房屋是不是合法或违法需要结合房屋建造的时间等因素确定,如果是在以下几个时间建成的未登记的房屋,那么原则上来说不宜认定为违法建筑,而且在拆迁时还要按照合法建筑给予补偿。

  1、1983年以前建成的房屋

  这个时间以前建的房屋,多数都没有登记,但造成未登记的原因有很多,比如当时的法律不健全,又没有办理产权证件的要求,长期管理又比较地松散,产权管理也不到位等,因此,这个时间阶段以前建的房屋就不能以没有登记为由,将房屋认定为违法建筑且不予补偿。

  法不溯及既往是基本的原则,我们不能要求现在的人对未来的法律有先知的能力,法律总是滞后的,其不能对其生效之前的行为产生约束力。因此,实践中相关部门对违法建筑采取一刀切是不合理的。

  2、1983年到1992年之间建造的房屋

  1983年至1992年期间建成,取得建设许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋同样也不宜认定为违法建筑且不予补偿。

  实践中,如果相关部门对这个时间段之间建成的房屋,在拆迁时不予补偿也是不合理的,此时被征收人要咨询专业律师,采取法律措施来维护自己的权益。

  3、1992年以后建成,因历史原因而未登记的房屋

  1992年后建成,因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑,包括:1.已取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证,并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋;2.已取得建设用地规划许可或土地使用权证,且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋;3.已领取土地使用权证,且已经被相关部门罚款处罚的房屋。

  也就是说,如果已经取得了相关的规划许可证,并按照许可内容进行建设的房屋,哪怕是没有经过验收,那么也需要按照合法建筑进行补偿,另外对于已经交过罚款的房屋,也需要按照合法建筑进行补偿。

  总之,凯诺律师要说的是,对于因历史遗留问题造成未登记的房屋,相关部门在征收之前应当要依法予以甄别,作出处理,不能简单粗暴地,在没有弄清事实的情况下将所有未经登记的房屋直接依据《城乡规划法》《土地管理法》等相关的法律法规,一律认定为违法建筑而不予补偿,这是极其不合理的。

  实践中,如果被征收人遇到相关部门一刀切地将房屋直接认定为违建,或是在征收过程中发现征收方以“拆违”促拆迁,那么就需要及时地咨询专业律师,并在律师的帮助下,依法维护自己的权益。


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