土地征收律师：集体土地征收中，七个“铁打”的法定条件

　　征收集体土地相较于征收国有土地来说要更为复杂一些，而且又涉及农村老百姓的切身利益，所以在征收集体土地时应当要依法按照《土地管理法》和《土地管理法实施条例》以及其他相关的法律法规实施征收，保障被征收农民在集体土地征收中的各项权益，这是我们经常说的，因为只有这样才能顺利地完成征收拆迁工作。下面我们就结合相关的法律规定来看看，征收集体土地时需要按照什么样的法律规定进行征收。

　　一、必须要办理农用地转用审批手续

　　《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　实践中，因审批手续时间比较长，所以会有个别的征收方为了规避审批手续，常常会打着“旧城改造”等名义实施征收，或是为了缩短征收时间，在未办理农转用地审批手续的情况下，即组织开展征收工作，这属于典型的未批先占，且也是不合法征收行为，所以，当被征收人遇到这种情况时，一定要向土地管理部门反映此情况或是打12336进行举报，要求他们查处违法征地行为。

　　二、征收必须是因公共利益

　　按照《土地管理法》中的规定，土地征收必须是因公共利益的需要。土地管理法第四十五条规定，因军事和外交需要用地的以及由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的、由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的、在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的可以依法集体土地。

　　三、征收项目必须要符合相关规划和计划

　　按照土地管理法中的规定，虽然因公共利益的需要可以征收集体土地，但征收项目必须要符合国民经济和社会发展规划，土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，而且由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设项目以及成片开发建设项目，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划，同时成片开发建设活动还应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。

　　实践中，如果征收项目不符合相关规划或是计划，那么该征收也是不合法的，此时被征收人仍然可以采取举报或是法律途径来维护自己的权益。

　　四、征收土地需由国务院批准

　　根据《土地管理法》第四十六条的规定，征收永久基本农田以及永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的由国务院批准。征收其他土地的，由省、自治区、直辖市 人民政府批准。

　　需要注意的是，超越批准权限或是无权批准征收土地的，其批准文件无效，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，违反法律法规的程序批准征收土地的，其批准文件也无效。而且，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，还会依法给予处分；如果构成犯罪，那么还会被依法追究刑事责任。

　　同时，非法批准征收、使用土地的，如果对村民造成了损失，那么非法批准征收的单位或是个人还要承担赔偿责任。

　　五、征收主体必须是县级以上人民政府

　　依照《土地管理法》中的规定，国家征收土地的，在依法定程序获得批准后，由县级以上人民政府予以公告并组织实施。

　　也就是说，征收主体只能是县级以上人民政府，实践中，如果组织实施征收的人是乡（镇）人民政府或是村委会、街道办事处等，那么被征收人就需要注意了，此时被征收人可以及时地向有关部门举报，可是咨询专业律师，避免自己的合法权益被损害。

　　六、给予被征收人的补偿必须要公平、合理

　　既然是国家征收土地，那么其征收目的势必是想让老百姓的生活越来越好，所以，在征收时应当要把老百姓的利益放在首要的位置上，必须要保障被征收人的原有生活水平不降低，长远生计有保障，不能说只管征收，不管老百姓以后的生活，更不能让老百姓越拆越穷，越拆越苦，还需要倒贴钱买房，那么这显然是不符合《民法典》《土地管理法》等相关的法律规定，且也违背了立法精神。

　　《民法典》第二百四十三条规定，征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　因此实践征收过程中，若实际补偿远远达不到这个标准，或是还要倒贴几十万购买房屋，那么建议被征收人可以拒绝签订补偿协议，拒绝交出土地，及时地咨询专业律师，及时地向有关部门申请政府信息公开，申请行政复议，或是向法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　七、必须要遵循先补偿、后搬迁的原则

　　不论是集体土地征收还是国有土地征收，先补偿、后搬迁这是铁打的征收原则，在未给予补偿或是未妥善安置好被征收人之前，即使签订了补偿协议，相关部门也不能强行拆除房屋或是强制清除地上附着物，且被拆迁人也有权拒绝交出土地或是房屋。

　　《土地管理法》第四十八条规定，土地征收中，涉及农村村民住宅的，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。