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拆迁律师:对征收范围内的未登记建筑以及抢建的建筑,应当如何处理才合法?

  房屋征收过程中,征收范围内的房屋并不都是有证,且办理了审批手续的合法建筑,而有部分房屋仍是处在无证的状态下,尤其是在农村区域,因为常有一些村民在未获得相关的审批手续下,未获村委会同意的情况下,就翻建房屋或是擅自占用耕地建设房屋。

  而且实践中,还常常存在这样一种情况,就是有的村民在听到要村里要被征收时,为了多拿一些征地拆迁补偿款,则会偷偷地扩建、翻建或是改建。那么,在征地拆迁中,面对无证房屋,未办理相关审批手续以及抢建的房屋,一般如何处理才合法呢?

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  发布征收预公告后不得抢建

  一般情况下,不论是村民建房还是开发商占地搞建设,均需要依法审批。根据《土地管理法》第四十四条规定,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

  永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准。

  而且《土地管理法实施条例》第二十六条也明确规定,自征收土地预公告发布之日起,任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建;违反规定抢栽抢建的,对抢栽抢建部分不予补偿。

  在《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中也有相关的规定,在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、标准等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征收的土地上抢栽、抢种、抢建地上附着物和青苗的,征地时一律不予补偿。

  从以上的规定中我们可以看出,获得村委会或是相关部门的批复文件,是建设房屋,实施征收的前提条件,如果村民或是相关部门、开发商在未获得批准的情况下就建设房屋、征收等,那么该建设行为或是征收行为一定是不合法的,且还会面临着被限期拆除的局面。

  根据《土地管理法》第七十八条规定,农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

  超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。

  所以,凯诺律师提醒大家,在建设房屋之前,一定要先向村委会、乡镇人民政府申请,在获得审批之后再进行建设,否则在被认定为违法建筑时,不仅会被拆除,而且还可能会没有相应的补偿。

  那么在征收范围内的无证房屋、抢建房屋又是如何处置的呢?

  一般而言,对征收范围内的这类房屋需要依照《土地管理法实施条例》中的规定进行。根据土管法条例第六十二条规定,违反土地管理法律、法规规定,阻挠国家建设征收土地的,由县级以上地方人民政府责令交出土地;拒不交出土地的,依法申请人民法院强制执行。

  也就是说,无证房屋要是在征收范围内,那么相关部门在拆除时就不能由着他们的性子了,而是需要依据上述法律规定向人民法院申请强制执行,在获得法院的准许后,方可拆除或清除,否则违法。

  责令交出土地决定书是在什么情况下作出的?

  一般情况下,相关部门作出责令交出土地决定书通常是发生在未与被征收人就补偿事宜谈妥的情况下。但是,在土地征收中,相关部门作出责令交出土地必须要满足以下条件:

  (一)征收土地方案已经有权机关依法批准;

  (二)市、县人民政府和土地管理部门已经依照法律法规规定的程序实施征地行为;

  (三)被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或无正当理由拒绝接受补偿,且拒不交出土地,已经影响到征收工作的正常进行;

  (四)符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第八十六条规定的条件。

  若未满足以上四个条件,就对被征收人作出责令交出土地决定书,那么该决定书就涉嫌违法。

  因此,凯诺律师在这里要提醒大家,在补偿不合理而拒绝与征收方签字,或是在收到责令交出土地决定时,一定要及时地咨询专业律师,或是审查该份文件是否合法,如果责令限期拆除决定书中的落款日期不正确,不是有权机关作出的(比如是街道办等),那么被征收人一定要及时地咨询专业律师,依法、理性的通过法律途径维护自己的合法权益。


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