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拆迁补偿律师:违反“先补偿、后征收”原则的,征收行为必然违法

  “先补偿、后征收”是征地拆迁过程中永远不变的原则,不论是集体土地征收还是国有土地征收,只有被征收人实质性的获得了相关的补偿权益时,征收方才能实施下一步征收行为。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

  《土地管理法》第四十八条规定,农村土地征收,涉及到农村村民住宅的,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿...保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

  然而实践征收过程中,尽管国家三令五申该原则,但仍然有个别征收方踩着法律的边缘,在未落实补偿安置的情况下强制拆除被征收人房屋。

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  2014年,太原市政府为实施道路改造建设,决定收回xx公司国有土地使用权。但是在具体实施过程中,相关部门未听取xx公司的陈述申辩,未对涉案土地的四至范围作出认定,一直未对xx公司进行任何补偿。

  随后,该公司向法院提起了诉讼,请求依法撤销相关部门收回其国有土地使用权的行为。但是一、二审法院驳回了该公司的请求,该公司不服向最高院申请了再审,最高院提审本案,最终改判确认《通告》中有关收回该公司国有土地使用权的行政行为违法。

  针对本案,最高院认为,有征收必有补偿,无补偿则无征收。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,国家可以依法收回国有土地使用权,也可征收国有土地上单位、个人的房屋,但必须对被征收人给予及时公平补偿,而不能只征收不补偿,也不能迟迟不予补偿。

  通常,征收决定应当包括具体补偿内容,因评估或者双方协商以及其他特殊原因,征收决定未包括补偿内容的,征收机关应当在征收决定生效后的合理时间内,及时通过签订征收补偿协议或者作出征收补偿决定的方式解决补偿问题。

  征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。

  而且就本案,最高院最后还特别强调,今后如因道路建设改造实际使用xx公司相应土地,xx公司有权主张以实际使用土地时的土地市场价值为基准进行补偿;xx公司也有权要求先补偿后搬迁,在未依法解决补偿问题前,xx公司有权拒绝交出土地。

  那么,针对最高院的说法,我们可认为,只要征收方在征收房屋、土地过程中,没有落实补偿安置,没有解决补偿问题的,那么被征收人就有权拒绝交出土地或是房屋,其行政行为也有可能会被撤销或是确认违法。

  除此以外,违反“原有生活水平不降低、长远生计有保障”原则,征收行为的合法性同样也有待商榷。

  《土地管理法》第48条之规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

  《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。重大工程项目建设涉及征地拆迁的,要带头严格执行规定程序和补偿标准。

  原有生活水平不降低、长远生计有保障是运用于集体土地上房屋征收,此原则的目的在于,被拆迁人拆迁之后的生活水平不能低于原有的生活水平,即等于或是高于原有生活水平。如果实践中给予被征收人的补偿低于这一补偿原则,那么被征收人可有权主张相关的权益。

  房屋拆迁不仅关系着征收人的利益,其实也关系着被征收人的利益,所以,不论是出于什么目的征收,都必须要保障被征收人相应的权益,保障被征收人原有的生活水平不降低。

  对此凯诺律师最后提醒大家,实践中,一旦发现征收方未遵循法律规定的原则,违法实施拆迁,比如断水、断电、阻路等行为,那么被征收人就需要及时地采取有效措施,及时地在60天内向有关部门申请行政复议或是6个月内向法院提起行政诉讼,依法维护自己的合法权益。


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