又一个拆迁模式！继协议搬迁、预签约后，又出现“协商搬迁”，该怎么应对？

　　近日，天津市静海区住建委发布《天津市静海区团泊鸟类自然保护区生态修复项目涉及国有土地上房屋协商搬迁方案》。该补偿方案中，细化了补偿依据和标准，同时也确定了协商搬迁的期限。但值得注意的是，此方案中出现了又一种拆迁模式—“协商搬迁”。

　　事实上，协商搬迁已经成为了地方常用的一种拆迁模式，而且除此之外，预签约、模拟征收、协议拆迁也是征收方惯用的拆迁模式。

　　【预签约】

　　预签约这种征收模式，从字面的意思上来理解，并非是正式征收，只是说有可能会征收，而且从地方政府具体的征收政策和地方法规来看，预签约征收模式也仅限于旧城改造。这种征收模式，只有达到地方所规定的比例时，预签约协议就会生效，征收才能正式开始。

　　比如天津市，《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第18条：因旧城区改建（含棚户区改造）需要征收房屋，区人民政府采用征询方式的，房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在方案确定的签约期限内达到签约比例的（不得低于80%，具体由区政府在征收决定中确定），补偿协议生效；未达到签约比例的，补偿协议不生效，区人民政府应当于签约期限届满之日起3日内在房屋征收范围内予以公告，自公告之日起房屋征收决定终止执行。

　　但是这种预签约模式，对被征收人来讲其实是非常不利的。在遇到这种征收模式时，被征收人要提高警惕。

　　【协议拆迁】

　　而协议拆迁，拆迁主体则是政府以外的普通民事主体，通过与拆迁方订立协议的方式实现对其房屋拆迁的情形。

　　划重点，协议拆迁与政府征收拆迁是有一定区别的，“协议拆迁”不具有强制性，是在平等自愿的基础上达成拆迁意愿。也就是说，协议拆迁是由开发商出面，与被拆迁人商量房屋拆迁的具体事宜，并且此过程并没有依照法律所规定的程序实施。

　　不过这种拆迁模式从原则上来讲是违法的。因此，广大被拆迁人一定要心中有数，法律之所以规定征地拆迁之前要先报批，等获得审批之后要发布公告、发布征地安置补偿方案公告、举行听证、签订补偿协议等一系列，其目的就是为了能使被拆迁人能够监督拆迁方、防止腐败，维护老百姓合法权益。

　　【协商搬迁】

　　另外，协商搬迁总得来说，协商搬迁是建立在双方自愿的情况下。但是，需要说明的是，协商搬迁并不与旧城改造、棚户区改造项目中的“预签约”行为相同，也与“协议搬迁”不同。

　　总之，协商搬迁不会考虑到上述内容中说到的签约比例问题，一般情况下，只要等到签约期限届满，相关部门就会对未签约的被征收人作出房屋征收决定。

　　不过，从《天津市静海区团泊鸟类自然保护区生态修复项目涉及国有土地上房屋协商搬迁方案》中我们了解到，协商搬迁跟预签约以及协议拆迁（模拟拆迁）都有一个共同点，那就是都有搬迁奖励费。

　　在《天津市静海区团泊鸟类自然保护区生态修复项目涉及国有土地上房屋协商搬迁方案》中明确规定了，在协商搬迁期内签订《协商搬迁协议》并在协议签订之日起15个工作日之内完成搬家封房的房屋所有权人，可享受到搬迁奖励费，上限封顶为100万元。

　　凯诺律师要提醒广大被征收人的是，虽然都是拆迁，但是在遇到“协商搬迁”时，必须要遵循以下几点：

　　（1）不能以“协商搬迁”的名义，逼迫被拆迁人搬迁。既然是“协商搬迁”那么就得双方就拆迁事项进行协商解决，不能单方面的决定，也不能以任何违法行为逼迫被拆迁人搬迁。因此，凯诺律师提醒大家，如果在“协商搬迁”过程中，遇到未协商就强迫被拆迁人搬迁，那么，被拆迁人要及时的报警或是及时的咨询律师维护自己的合法权益。

　　（2）补偿标准必须要合理、公平。从上述补偿方案中我们看到，“协商搬迁”是政府行为，那么给予被拆迁人的补偿则应当不低于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的内容，并且也要及时足额的一次性支付给被拆迁人相应的补偿。如果在此过程中，相关部门以“协商搬迁”为由，给予被拆迁人非常低的补偿，那么，被拆迁人可以拒绝拆迁。

　　（3）不能侵害被征收人选择权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，被征收人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿。因此，即便是“协商搬迁”也不能因此剥夺被征收人的选择权。被征收人在遇到这种情况时，可要及时的提出来。

　　最后，凯诺律师再次提醒大家，无论是预签约、协议拆迁还是协商搬迁都要保障被征收人的合法权益，如果在征收拆迁过程中，有违法行为或是补偿不到位的情况，那么被征收人是有权向法院起诉维权的。