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凯诺律师:这4种情况下,所签订的拆迁协议无法律效力!

时间:2020-07-30     【原创】   阅读

  在征地拆迁中,双方只要就补偿事宜达成一致时,就会签订一份安置补偿协议书。但是在实践过程中,常有被征收人觉得自己的拆迁补偿非常的低,认为拆迁方给的补偿无法保障拆迁之后的生活,原有生活水平直线下降,为此便拒绝与征收方签订补偿协议。

  但我们都知道,房屋和土地遇上征收大多数情况下都是因公共利益,所以征收方为了能按时完成征收工作,通常就会对被征收人施压逼迫其签订补偿协议,或是对被征收人承诺各种好处,让其先签了协议,事后再给多少多少的补偿或者是多大多大的安置房。

  有被征收人基于征收方各种手段的威胁、压力,或是受政府“奖励”政策的影响被迫签订了补偿协议,等到事后才追悔莫及。那么已经签订了安置补偿协议,是不是就不能再维权了?是不是意味着拆迁跟自己没有多大关系了?

  对此,凯诺律师认为,签订了安置补偿协议,并不意味着就无法挽回了,就无法维权了,在以下这几种情况下签订的协议则是可以维权的。

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  一、签订拆迁协议主体不符合法律规定的无效

  其实,我国法律法规上对如何实施拆迁都有着严格的规定。比如《国有土地上房屋征收与补偿条》中明规定,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。另外在《土地管理法》也中规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

  也就是说,市、县级以上人民政府才是土地征收的主体,那么与被征收人签订拆迁协议的主体也只能是市、县级人民政府授权委托的房屋征收部门。

  但是现实中,与被征收人签订补偿协议的主体往往不是村委会就是开发商,因此结合以上的内容,若是在这种情况下签订的,那么所签订的拆迁安置补偿协议自然是无效的。

  另外还有两种情况下签订的也是无效的。就是被征收人与不具备行政主体的行政机关签订的协议及房屋征收部门与不具备民事行为能力的被征收人(如未成年人、患有疾病的老年人)签订的拆迁协议也是无效的。

  二、没有征地批文所签订的拆迁协议无效

  《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (二)》第十四条规定合同法第五十二条第 (五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定。也就是说违反法律、行政法规的效力性强制性规定必然导致合同无效。

  而《土地管理法》关于征地必须由国务院或省级人民政府审批的规定,属于效力性强制性规范。也就是说,征收方在正式实施之前必须要依法办理相关的审批手续,只有获得国务院或者省级政府的批准,拿到征地批文,那么征地行为的前提才是合法的。

  若是没有征地批文就开始征收那么显然就是未批先征,是不合法的行为。且所签订的安置补偿协议自然也就是无效的。如果承认合同的效力,必然将损害国家利益和社会公共利益,所以在这种情况下签订的协议应当认定无效。

  三、签订协议时存在威胁、欺诈的情况所签协议无效

  在实践过程中,征收方为急于完成拆迁工作,常常会以各种方法压迫被征收人与其签订安置补偿协议。但凯诺律师要说的是,房屋拆迁涉及到双方的利益,无论如何都应当要按照双方当事人真实的意愿签订,若是在签订协议过程中存在胁迫、欺诈、乘人之危等行为,违背他人真实意思表示签订协议,那么经人民法院或仲裁机构查明后,应当确认为无效。

  四、拆迁协议存在重大误解、有失公平的无效

  给予被征收人的拆迁补偿应当不低于其原有的生活水平;不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的周边市场价。可是实践中,征收方为了降低征收成本,给予被征收人的补偿往往达不到法律所规定的标准。因此,若双方签订的补偿协议确确实实存在有失公平的情况,那么应当被认定成无效。

  况且这在《关于审理行政协议案件若干问题的规定》中也明确规定,行政协议存在重大误解、显失公平等情形的,经人民法院经审理认为符合法律规定的可撤销情形的,可以依法判决撤销该协议。

  最后,凯诺律师提醒广大被拆迁人,由于房屋拆迁比较的复杂,且所涉及的人数多,产生的利益大,征收方往往会在征收过程中捡漏洞,试图以低成本达到征收的目的。因此,被征收人一旦觉得自己补偿不合理或是对方没有征地批文、未公布拆迁公告等文件就征收,建议要及时的咨询律师,通过法律途径来保障自己的合法权益不被侵犯。


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