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凯诺拆迁律师:宅基地卖给了别人,但没过户,遇拆迁时补偿款应归谁?

时间:2019-10-24        阅读

  近年来,城市的生活压力大,空气污染又比较的严重,很多城里人的年轻人都想为自己的爸妈在农村买一套房屋,而长年到城市务工的村民,却又因长久不住在村里,于是就将自己的宅基地卖给了别人。

  可是问题来了,在遇上拆迁时,因出卖的宅基地并没有过户,而买主又在上面盖了新房,这种情况下拆迁补偿款是归谁呢?在回答这个问题之前先跟随凯诺拆迁律师来了解一下关于宅基地都有哪些规定。

  一、宅基地是否可进行买卖转让呢?

  答案首先是不可以。根据《土地管理法》中的规定,农民集体所有的土地使用权是不得出让、转让,或者用用于非农业建设,但是在符合土地利用总体规划中依法取得建设用地的企业,因为破产而使得土地使用权发生转移的除外。

  而且关于宅基地买卖,在去年的中央1号文件中也强调了深化农村土地制度的改革,促进农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记。同时还要安置农民闲置宅基地和闲置农房的政策,保障农村宅基地的农户资格和农民房屋的财产权,在这个过程中不得违规违法买卖宅基地,必须严格实行土地用途管制。

  但是宅基地上面的房屋是可以买卖的,不过这个交易也有一个前提条件,就是买卖双方必须都是农业户口,同时还是要本集体经济组织成员。如果要变更宅基地的所有权的话,必须得买卖双方都同时在场,而且购买方获批的前提条件是在之前没有过任何的宅基地交易。

  简单明了的来说就是,如果想要进行宅基地使用权的转让,必须要满足以下四点:

  1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

  2、转让人与受让人同为本村村民;

  3、受让人无宅基地,符合宅基地申请条件;

  4、宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。

  因此,从以上的内容来看,宅基地使用权转让是有条件的,且如果将宅基地使用权转让给本集体经济组织成员以外的人,那么一般情况下来说所签订的合同是无效的。

  拆迁补偿款归谁?

  法律虽然规定了,但是宅基地使用权已经转让给别的了,可并没有过户,拆迁时是怎么补偿的?

  根据《土地管理法》中的规定,因公共利益需要,要征收土地的要给予被征收人合理公平的补偿。根据第二十五条规定,市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案,会同有关部门拟定征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。

  征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征用土地的人民政府裁决。

  在这期间,与被征收人常打交道的征收方通常都属于第三人。而在协商拆迁补偿的时候,他们也是与宅基地使用权人进行沟通,也就是与卖方进行沟通。在拆迁中,买方建造房屋的补偿款,一般情况下需要与卖方进行协商解决。

  最后凯诺拆迁律师提醒大家,宅基地房屋买卖的风险很大,如果将自己宅基地的使用权转手让给别人,那么将来在遇到拆迁的时候,双方可能会因拆迁补偿起争执,所以买卖宅基地时要想清楚或者说是应当要遵守法律法规。当然一旦遇到因房屋买卖引起的拆迁补偿纠纷时,可以咨询律师,通过法律途径来解决。


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