凯诺拆迁律师：你常问的拆迁补偿，实际是这样的！

　　在征地拆迁中，不外乎，老百姓最关注的就是拆迁补偿。而作为致力于征地拆迁的律所，凯诺律所的拆迁律师也是常常接到来自各省、市被征收人的电话，电话中大多数被征收人所描述的问题都与补偿有关。

　　有的被征收人在觉得补偿不合理的时候通常都会希望能与征收方和和气气的再次协商补偿，但得到回复往往是“国家规定就这样”、“给你的补偿比其他人的都高”、“这是政策，改不了”等等......

　　有不少老百姓在听到国家是这么规定的或是政策就是这样时，往往会认为对方说的是真的。但国家规定的补偿真的是如征收方所说的那般吗？下面凯诺拆迁律师就为大家列出国家规定的补偿标准。这样，可不被征收方的“花言巧语”所迷惑，或是能在与征收方谈判时掌握话语的主动权！

　　一、补偿标准

　　1、国有土地上房屋征收补偿标准

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　也就是说，国有土地上房屋征收有两种补偿方式，一种是货币补偿，另一种是产权置换。

　　货币补偿：补偿金额=被征收房屋市场价格+搬迁费+临时安置费用+营业性房屋停产停业损失+奖励费。被征收房屋市场价格参照周边类似房地产市场价。

　　产权置换：也就是安置房。根据规定，选择产权置换的，必须按照相同地段1：1的原则。比如说你房子的面积是200平，那么征收方应当提供给你不低于200平的安置房。

　　2、集体土地征收补偿标准

　　集体土地征收大可分为两部分，一是耕地的补偿，二是房屋的补偿。

　　征收耕地的补偿费用包括土地的补偿、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费，并安排被征地农民的社会保障费用。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

　　征收耕地的安置补助费，要按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

　　每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

　　征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

　　耕地的补偿费按照年产值的倍数计算，如果按照法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用保障不了被征收人原有生活水平的，经省级部门批准应当提高倍数。（注：新的《土地管理法》中取消了30倍的上限，于明年1月1日起实施）。

　　对于地上附着的补偿一般按照市场价格补偿，青苗补助费一般是按照最高一季的产值计算。如果被征收人想要查询的话，可在当地的国土资源部的官网上查询。

　　房屋的补偿，主要要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法规。

　　集体土地征收补偿方式一般可有三种，货币补偿、产权置换以及迁建安置。

　　货币补偿：房屋拆迁补偿=被拆迁房屋重置成新价+宅基地区位补偿价×合法宅基地面积+装饰装修补偿+搬迁费+补助费+奖励费。

　　产权置换：也就是安置房。法律规定是拆一还一，就是你的房子是180个平方，那么给予你的安置房应当不低于180个平方。

　　迁建安置：通常是在有条件的情况下，可以选择宅基地迁建安置，然后另外补偿房屋的重置成新价。

　　二、补偿原则

　　1、国有土地上房屋征收

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”

　　也就是说，征收的前提条件首先是因公共利益的需要，因公共利益需要，国家可以强制性征收房屋，但是要给予被征收人公平合理的补偿。所谓的公平补偿，就是给予被征收人的补偿至少要与被征收房屋的价值差不多。因此，被征收人可参照以上内容来判断补偿是否合理。

　　2、集体土地征收

　　《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中提到：“征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。”

　　《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中也提到：“土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定。”

　　从以上法律规定来看，首先要确保被征收人的原有生活水平不降低，不能让老百姓在被拆之后，生活质量还不如从前。另外还要保障被征收人的后续生活，即社会保障资金缴纳、失地农民工作安排等。

　　最后，凯诺律师提醒大家，在遇到拆迁补偿不合理的时候，可先冷静下来，同时也不要轻易听信征收方的承诺，及时的咨询律师，让律师帮助自己解决补偿问题。