凯诺拆迁律师：住改非房屋被拆迁，补偿协议由谁签？经营性用房又该如何获得补偿？

　　2014年8月27日，临沂市某区人民政府作出房屋征收决定，对火车站片区房屋实施征收，吴某某、焦某某的房屋在征收范围内，其中有部分房产由吴某某、焦某某之子吴某举申请办理个体工商户营业执照，开办超市。2014年9月6日，吴某某与临沂市某区人民政府达成某区火车站片区房屋征收补偿安置协议书。2015年1月16日，吴某举在涉案房屋征收评估分户报告书产权人签字栏内签字。同日，吴某举与临沂市某区人民政府签订住改非补偿补充协议。

　　此后，房屋包括住改非部分被拆除，吴某某、焦某某认为其子不具有签字资格，所以对住改非补偿不认可，向法院提起诉讼，要求相关部门予以补偿。

　　那么，凯诺拆迁律师在此想问吴某举在父母没有授权的情况下是否可以签订住改非的补偿协议？

　　首先，该处房屋系吴某某与焦某某的房屋，二人为房屋所有权人，其具有签订补偿协议的法定权利，对于其子吴某举虽然办理个体工商户营业执照，但是并不必然具有代理签订补偿协议的权利，如其没有获得二人的委托授权而代理在补偿协议上签字，其为无权代理。对于无权代理签订的补偿协议的效力待定，如果双方追认认为吴某举不具有代理权利，其补偿协议无效。但是吴某某与焦某某的诉讼请求是希望通过法院判决相关部门给予补偿款，所以，针对补偿协议确认无效是获得该项请求的前提条件，所以，法院并不能直接作出判决，而是需要由法院确认协议无效后二者的诉讼请求才会得到支持。

　　那么，结合本案，我们在现实生活中面对住改非被拆迁问题，可以主张哪些权利？请听凯诺律师继续为你讲解：

　　所谓住改非是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，后改为经营，且取得营业执照、税务登记证等经营手续。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。所以，若产权证记载为住宅用房，实际用于经营的，从房屋的性质上仍属于住宅，一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准，进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的，应根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况，按照征收补偿方案规定，给予适当的营业性损失经济补偿。

　　可见，房屋属性直接影响房屋拆迁时如何进行补偿，所以，凯诺律师提醒大家在生活中要尽可能保持房屋原有属性，并且若改变其用途应该尽可能的办理相关法定手续，从而使得自己的经营、居住获得更为全面的保障。