凯诺拆迁律师：只有这种房屋评估方法才"利于"被征收人利益！

　　我们都知道，对于国有土地上的房屋征收补偿，通常都会以房地产评估的报告作为征收补偿的参考依据。因此拆迁评估在征地拆迁过程中所占的比重较大，是拆迁过程中必不可少的一个程序。

　　但较国有土地上房屋征收而言，农村集体土地上的房屋征收在目前还没有专门的法律对其程序上作出明确的规定，只有《土地管理法》及其实施条例等，但也只是原则性的规定。而且《国有土地上房屋征收评估办法》也不适用于集体土地上房屋征收。那么，国有土地上房屋拆迁，评估方法应该怎么选择呢？哪种有利于被征收人利益呢？

　　目前，房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法以及清算价格法、基准地价修正法。

　　1、市场比较法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

　　此种评估方法，是根据被拆迁房屋的基本情况比如房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等，然后参考周边的房屋市场成交价格，推算出一个价格区间，对不同情况给予补偿。

　　2、成本法。根据评估对象的重新购建价格来求取估对象价值的方法。具体的说就是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

　　3、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　4、清算价格法。是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　5、基准地价修正法。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

　　目前在房屋评估过程中，对被拆迁人最为有利的就是市场评估法。按照法律应有之意，选择市场评估法也应该是各地最先采纳的方法。但是，选择市场评估法会让征收方承受巨大的财政压力，因此，在实践过程中，拆迁方往往会尽可能的避免该评估方法。

　　不过到底选择哪些评估方法，除了要考虑地方的拆迁政策以及市场环境因素的影响，还有就是拆迁方的博弈能力。

　　其次，对被拆迁人的房屋进行一个详细的实地考察，根据房屋的具体实况给出合理的补偿。但是，如果被拆迁人对拆迁评估结果不满意或是不服的话，可以及时的咨询评估机构，而评估机构也应当向被拆迁人解释依据原则、程序等。

　　评估机构应该如何选择呢？

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条以及《国有土地上房屋征收评估办法》的第四条，条文中规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　从以上依据来看，评估机构的选择应当由被收人通过协商做出，要充分尊重被征收人的意见，给予被征收人选择权，只有在与被征收人意见达不成一致的情况下，可以由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数或者抽签的方式随机产生。

　　但是实践过程中，很多征收方就自己决定了评估机构，对于征收方的这种行为显然是违法行为。

　　因此凯诺律师提醒大家，房屋评估是征地拆迁中最重要的一个环节，关乎着被征收人的利益，因此，一定要注意此环节，当征收方私自决定评估机构或是发现评估报告中存在其它违法行为的时候，及时的咨询律师，通过法律途径来维护自己的合法权益。

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