凯诺律师讲解拆迁评估需要注意什么？全在这里了！

　　房屋拆迁评估是征地拆迁中很重要的一个环节，直接影响被拆迁人的拆迁补偿款。而拆迁评估报告内容里面载明的补偿面积、补偿范围、补偿项目等基本上就是计算补偿的凭证了。只要是评估报告一出，被拆迁人的补偿款也基本上就定了。因此在拆迁评估环节被拆迁人要多多留意。

　　典型案例

　　由于当地因经济发展的需要要对当地部分土地及房屋进行征收，福建某公司被纳入到了征收的范围之类，此后，有关部门就拆迁补偿一事与福建某公司进行协商，并且初步确定了1.2亿元的总体补偿价值，可是随后，有关部门开始以各种理由不断的压低补偿价，且有关部门也就该公司的整体不动产依据收益法估价方式进行过评估，估值为8000余万元，但该公司负责人认为这样的结果并不合理，最终导致双方就补偿一事始终没有一个实质性的结果。随后该公司负责人委托了凯诺律师全权代理。

　　介入到案件之后，凯诺律师认为，公司是通过合法的方式取得了划拨土地使用权，并且正处于正常经营期间，距离合作经营期限届满之时尚有15年，根据我国相关法律规定，公司不存在撤销、迁移等可以收回国有土地使用权的情形，对此，有关部门不能单方面作出收回划拨土地使用权的决定的，同时对该公司采用的评估方法也不合理。于是在凯诺律师的帮助下，该公司保住了亿元资产。

　　律师说法

　　我国目前经营性划拨土地使用权实际上由五部分构成：

　　一是历史形成的划拨用地，即国家实行土地使用权出让制度之前形成的划拨用地，主要由国有及城镇集体企业持有，而国有企业又在占地总量中占有明显的优势，这其中既有符合《土地管理法》第54条和《城市房地产管理法》第23条规定要求的，也有已经不符合立法要求的(该部分经营性划拨土地我们简称为遗留划拨土地)

　　二是新增的合法划拨用地(以下简称增量划拨土地)，主要为大型国有企业及公用企业持有

　　三是不合法的新增划拨用地，主要由与各级地方政府有各种特殊关系或因各种特殊事由而获得的国有及非国有企业持有

　　四是合法持有划拨土地的机关及事业法人公开或隐蔽地投入到市场运行的划拨土地。

　　五是特殊历史时期形成的外商投资企业“场地使用权”。

　　而本案所涉土地属于第五种情况。根据相关法律法规以下五种情形是可以收回国有土地的（一）为公共利益需要使用土地的； （二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； （三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； （四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； （五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。若依照第一项和第二项进行收回，还必须出于公共利益的需要。

　　其次，本案中的对于该公司的评估方法也不合理，土地的性质不应该影响其他地上附着物的正常使用与价值，因此此案应当采取市场比较法进行评估，来保障投资人的合法权益。

　　拆迁评估注意事项

　　凯诺律师认为，拆迁评估环节非常的重要，对于评估的机构，评估方法，评估报告等被拆迁人都要一一的有所了解，才不会被相关人员或是被评估公司的人给忽悠了。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，评估机构应当由被拆迁人通过抽签、摇号、协商选定。凯诺律师说，在实践过程中，评估机构往往由征收方选定，剥夺被征收人选择评估机构的权力。因此这不仅会保障不了被拆迁人的利益，也有可能会产生利益矛盾，不利于顺利完成拆迁项目。因此，凯诺律师建议，被拆迁人一定要积极的参与到评估机构的选择过程中，在不懂的情况下可及时的咨询，只有参与到其中才有可能保障公平客观的评估结果。

　　同时被拆迁人也要注意评估报告是否合法，如果拿到一份没有签字，也没有评估公司盖章的评估报告，显然这是不合法的，是没有法律效力的，在拿到没有签字盖章的报告时，被拆迁人是可以拒绝承认这份评估结果的，且要对这样的评估报告进行留证。不过实践中的拆迁评估环节，大多都是走个过场，评估全靠被拆迁人跟评估公司进行谈，因此被拆迁人在谈的时候要把装修、附着物以及其它事物都要说清楚，否则可能会有所损失。

　　其次如果被拆迁人对评估结果有异议，根据有关规定，被拆迁人应当在收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。被拆迁人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被拆迁房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。若是对鉴定结果仍有异议，则可以依法提出行政复议或行政诉讼。

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