北京市凯诺律师事务所：保障征收人合法利益的几点建议！

　　由于征地过程中存在的“公共利益”界墙不清晰、程序不规范、审查监督制度不健全、被征地农民补偿安置不合理、社会保障体系不完善等诸多问题，并未随着《物权法》的颁布实施获得根本解决，在国家层面和地方层面也都尚构建比较体系化的被地农民合法权益保障。

　　为提高相关部门处理被征地农民问题的能力，我国政府部门应完善信息公开制度，建立健全信息公开和高效沟通机制。同时，对于征地信息的告知时间应提前至土地征收申请正式获批之前，便于被征地农民及时、全面地了解征地信息，从而形成一种决策压力，防止相关部门滥用行政权侵害被征地农民权益，还应当为民众监督政府是否合法行政提供便捷渠道。

　　《行政处罚法》和《行政许可法》确立的听证程序，从实体和程序上同时完善了我国的听证制度。然而，我国征地过程中的听证制度只在补偿阶段适用，对于政府决策本身是否符合公共利益目的，被征地农民无权听证，所以最终征地变成了政府单独决定的行为，被征地农民只是被动履行征地公告的要求。基于此，我们应健全土地征收中被征地农民享有的听证权，以维护被征地农民权益。相关部门以治疗为主而非以防范为主的方法是一种高成本、低收益的治理模式。

　　土地被国家行政机关强制征收后，征地机关及时对被征地农民进行安置补偿，才能有效缓解被征地农民的权益困境，避免被征地农民群体性事件发生。根据相关土地法规定：征收土地的各项费用，包括土地补偿款、安置补助费及其他补偿费用，应自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。但是，时至今日，不少地区仍存在严重拖欠征地补偿费的情况，甚至造成严重后果，征地补偿费将根据国土资源部门的测算，建立全额预存制度，主要目的是为了确保征地补偿费及时足额支付到位，防止出现拖欠现象。

　　一、被征地农民实体性权利保障体系的构建

　　明确征地补偿原则

　　当前，世界通行的补偿原则有三种：完全补偿、不完全补偿与合理补偿。我国对土地征收按土地原用途补偿，这种补偿没有考虑土地的市场价格和增值收益，对被征收人是不公平的。而我国经济发展水平还不够高，要实现完全补偿难度较大，而且完全补偿原则实际上是将征收完全等同于侵权，背离了征收性质。因此，我们应选择既能适应我国经济社会发展需求，又能较公正补偿被征收人损失的合理补偿原则，对直接损失（农地被征收产生的已有利益减损）和间接损失（土地被征收致使期得利益的减损）给予补偿。

　　拓宽被征农地补偿范围

　　为了变革农地征收补偿范围狭窄的现状，合理保护被征地农民权益，我国可从以下方面拓宽补偿范围：（1）对被征收土地本身的补偿。应当以农地最佳效用下的土地市场价格为基础进行补偿，才符合我国实际。此时的土地价格除考虑土地征收前的价值，还应考虑土地区域地理位置、当地土地供求状况、经济发展水平、土地交易市场价格和农地转为建设用地后的价格差等因素。（2）相邻土地和残余地分割损失。土地被征收带来的噪音污染、尘土飞扬和水污染等导致周围残余地的农地效用下降，甚至不能耕种。对该类损失，应给予适当补偿，补偿金额不应超过残余地所降低价值的最低限。（3）其他附带损失。包括：土地征收给被征地农民造成的营业损失、原建筑物租赁造成的租金损失、被征收土地核实、测量支出的费用及被征地农民被迫迁移产生的搬迁费用等。

　　提高农地征收补偿标准

　　作为我国现行农地征收补偿标准的“产值倍数法”，补偿费偏离市场价格，不具备调节土地市场供求关系的作用。主张确立合理的补偿标准以维护土地权益，即“综合因素法”，以被征农地平均收入水平为基准，综合考量被征农地的区域地理位置、地力情况、当地土地供求关系、土地征收可能产生的潜在增值等项目，建立科学的计算标尺，发挥市场机制的调节作用，让被征地农民享受土地市场带来的增值收益，提高农地征收补偿标准，从而改变征地补偿数额偏低的客观局面。不少国家已验证，“综合因素法”这种市场化运作确定的农地征收补偿价值标准能更好地促进征收工作的顺利完成，并减轻被征地农民的生活压力，避免引发其他社会问题。

　　合理分配土地征收补偿款

　　公平和效率是土地权利配置优劣的重要价值标准和土地资源配置的基本目标。应规范征地补偿款的分配，规定土地补偿费支付给被征地农户的比例下限，农村集体经济组织提取用以扶持公益性事业的金额上限，并规定政府不得以任何名义提取征地补偿款。应加大对征地补偿款使用的监督力度，明确征地补偿款的分配办法，并将补偿情况和分配方式公告给被征地农民，接受农民监督。出现截留、私吞、挪用征地补偿款的，依法严惩。同时，完善地方政府官员考核体制，实行政府最高行政官员责任制。

　　二、创新土地征收安置模式

　　创新多元化安置方式更能有效保障被征地农民权益。如浙江推行“土地换保障”安置模式，广东南海开创“保留产权型”安置模式，湖南咸嘉实行“集中开发型”安置模式等，均在一定程度上提高了被征地农民的生活水平，更好地维护了被征地农民的合法权益。笔者认为，可以通过以下方式创新土地征收安置模式：

　　货币安置

　　这是安置被征地农民的主要方式。鉴于一次性货币安置的弊端，国家可以变一次性货币安置为分期发放，根据社会经济发展水平发放安置费用。

　　以置换土地方式安置。城市建设征收规划外的农村集体土地时，征地机关应给被征地农民安置农村集体机动地、承包流转地、承包户自愿交回地或者土地开发整理增加的土地，让被征地农民失去土地后仍有部分必要的土地耕作，以解决农民劳作问题，减少将更多的被征地农民抛入社会给政府和社会带来压力。

　　拆迁律师，留地安置。征地机关征收农地后，在符合城市规划的前提下，按照规划确定的用途，

　　为被征地农民留出部分土地，由其自行开发用于发展二三产业经营，获取稳定收益。在置换土地进行农业生产安置存在困难的地区，可采用该模式。

　　土地入股安置。即土地被征收后，征地机关给被征地农民发放一定数量的债券作补偿，或将给予的土地补偿款投资入股参与经营。这种安置模式多适用于综合效益周期较长，收益稳定的重点能源、水利、交通等基础设施建设而征收农地的情况，它不仅可以实现农民附属在土地上的权益，而且能够获得稳定、长期的收入，充分保证了被征地农民的土地权益。

　　三、被征地农民救济性权利保障体系的构建

　　在全国范围内的土地市场清理整顿活动已开展多次，许多违法征地案件被查处，严惩了有关责任人员，取得了阶段性成绩，特别是违法、违规低价出让国有土地现象大大减少，全国各地基本建立了有序的土地出让市场，但是，土地违法案件数量并未明显减少，据统计，2012年，全国发现违法用地行为7万件，其中，国家、省级重点工程违法突出，地方政府违规用地占比较高。为彻底清理我国土地市场的各种违法行为，遏制土地违法发展势头，我们应健土地征收行政监察制度、土地征收纠纷行政复议制度、征地补偿安置纠纷仲裁制度、土地征收纠纷诉讼制度、长效的救济机制，更有效地维护被征地农民权益。