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北京农村拆迁律师:棚户区改造、城中村改造的区别是什么?

  棚户区改造和城中村改造是生活中比较常见的两种推进城市发展、提高老百姓生活质量、居住环境的两种方式。从初衷上来看,无论是城中村改造还是棚户区改造其目的都是一样的,都是为了提高老百姓的生活质量,改善老百姓的居住环境,并且都是民生工程。

  但相对于棚户区改造来说,城中村改造目前已然成为国家推进城镇化建设的重要措施,同时也是国家重点推进的项目,这点从去年国务院审议通的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中就可以看出,在该指导意见中明确指出,要在特大、超大城市有效稳定推进城中村改造项目,所以,今后棚户区改造就会逐渐减少。

  不过,虽然城中村改造成为了今后推进城镇发展的主力,且棚户区改造项目在减少,但这并不代表着棚户区改造会因此退出历史的舞台,就目前来看,仍然有不少地方在稳步推进棚户区改造。不过此时可能就会有很多老百姓不明白了,无论棚户区改造还是城中村改造总的来说都是拆迁,只不过就是名称不一样,但这里凯诺律师想要告诉大家的是,虽然棚户区改造、城中村改造同为改造项目,且都是民生工程,但还是有一定的区别,可以说两者完全不一样。那么,棚户区改造和城中村改造究竟有怎么样的区别呢?下面凯诺律师就结合相关的政策规定以及自己的办案经验来为大家浅析一下。

  首先是性质不同

  关于棚户区,我们在《关于城市和国有工矿况棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》中就可以知道,所谓的棚户区就是指国有土地上集中连片建设的,简易结构房屋较多,建筑面积较大,房屋使用年限较长,使用功能不全、基础设施简陋的区域,或是存在消防安全隐患较大、环境卫生脏、乱、差的区域。

  而城中村,在《广州市城中村改造条例》中则是这么规定的,所谓的城中村就是指位于城镇开发边界范围内失去或基本失去耕地、实行村民自治和农村集体所有制的建成区域,以及集体土地已征为国有、已完成撤村改制,但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。

  言简意赅地说就是,棚户区内的土地性质为国有土地,且该范围内房屋的居住环境特别的差,周边的设施设备不完善,房屋存在安全隐患等,而城中村就是土地性质为集体,但是其位处城市区内,有的虽然已被征收为国有,但其生活习性却仍然保持着原来的样子。

  其次是补偿标准不一样

  一般而言,棚户区改造依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》,所以根据该补偿条例中的规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

  (一)被征收房屋价值的补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

  对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  也就是说,棚户区改造过程中,相关部门给予被征收人的补偿有被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费、搬迁费等,其中被征收房屋价值的补偿是不能低于被征收房屋周边的房地产市场价格,比如,被征收房屋周边市场价格是每平方米一万,那给予被征收人的补偿也不应低于这个价格,如果低于,那对被征收人来说则是不公平的。

  而城中村改造,想必大多数老百姓都知道,城中村改造是没有具有针对性的法律法规的,很多地方都是根据《土地管理法》或是地方性发布的相关政策文件来推进城中村改造的。不过,今后城中村改造可就有法可依了。为了在城中村改造中进一步保障被征收人的合法权益,能稳步推进城中村改造工作,广州市制定了《广州市城中村改造条例》,并且该《条例》已经在相关的会议中通过了,将于今年5月1日起正式实施。

  这对正在经历城中村改造的老百姓来说绝对是一件好事,虽然该条例只适用于广州市,但其也有一定的参考性。从该《条例》中我们可以看到,关于城中村改造补偿标准也作出了具体的规定,该条例第二十三条规定,征收集体土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准,以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府拟定并按规定报请批准后公布实施。

  征收补偿一律按照经依法依规批准公布的标准公开执行,任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。

  城中村改造村民住宅补偿安置采取复建安置、产权调换、货币补偿等方式进行。

  征收集体土地涉及非村民房屋的,应当充分听取意见并对其合法权益予以合理补偿,针对不同意见的,需要及时反馈。具体补偿方式和标准由区人民政府拟定并报市人民政府批准。

  也就是说,城中村改造应当给予被征收人土地补偿费和安置补助费,以及村民住宅费、地上附着物、青苗等的补偿费,这点与普通的征地拆迁是差不多的,只是在补偿标准上,土地补偿费和安置补助费,以及村民住宅费等则是一律按照当地批准公布的标准执行,所以,大家要时刻关注相关部门发布的一些文件。一旦发现该文件中规定的标准会导致自己以后的生活水平有所降低,那么我们还有机会通过法律途径来争取合理的补偿。

  最后是改造的方式不同

  就实践而言,棚户区改造绝大多数都是全部拆除,然后再新建,但是城中村改造却不一样,城中村改造一般有三种改造方式,一种是拆除新建,一种是整治提升,最后一种则是拆整结合,其中主要以拆整为主,这是最常见的。也就是说,城中村改造并非是要将房子全部拆除,而是如果房屋符合城市规划等,那则会以整治提升为由,倘若房屋不符合城市规划,或者说房屋存在安全隐患等,那么则就有可能会被拆除重建。

  总之,凯诺律师最后想要告诉大家的是,无论是以哪种方式来改造,都必须要尊重老百姓的意愿,不得违背老百姓的意愿推进改造工作。实践中,如果遇到相关部门在棚户区改造中,或是在城中村改造中强迫被征收人搬迁上楼等,建议被征收人一定要马上咨询专业律师,如果有必要可在专业律师的帮助下,通过法律途径来维护自己的权益。


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