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北京土地征收律师:养殖场拆迁补偿内容及标准

  土地征收中,被征收的不光只有土地和住宅,有的养殖场也会因公共利益需要被征收。想必大家都知道,征收养殖场跟企业,跟征收农村村民住宅和耕地还是有一些区别的,虽然征收程序差不多,但是补偿却相差很大,因为养殖场和企业具有经营性质,一旦被征收的房屋具有经营性,那么就会涉及很大的利益。因此,在征收养殖场时,相关部门需要考虑到各个方面,才能保障养殖户的权益。那么,养殖场一般给予被征收人的补偿都有哪些呢?

  一般而言,许多养殖场都是建在集体土地上,所以我们以征收集体土地上的养殖场为例,征收集体土地上的房屋和土地,依据的是《土地管理法》,所以根据《土地管理法》第四十八条的规定,给予被征收人的补偿应当有土地的补偿、地上附着物、安置补助费及搬迁费、停产停业损失费,厂房的费用等。下面我们就来看一下具体的补偿标准。

  1、土地补偿费和安置补助费

  土地的补偿费和安置补助费一般是按征地区片综合地价来确定的,所以没有具体的补偿标准。不过,制定区片综合地价应当要考虑到土地原用途、土地资源条件、土地区位等因素,且征地区片综合地价还需要每三年调整一次或是每三年重新公布一次。

  对于地上附着物,因为养殖场拆迁中的地上附着物一般有挖掘的水井、铺设的电缆以及养殖工具以及其他设施设备等,一般这些都应当在补偿范围内。由于这些补偿属于不可移动的补偿,所以,对于这部分的补偿需要与征收方进行协商确定,或是通过评估机构评估确定。

  需要提醒大家的是,如果征收方以各种理由不予这些补偿,那么建议被征收人可以向上一级有关部门举报。

  2、停产停业损失费

  对于停产停业损失的补偿,一般也是没有具体的补偿标准的,需要结合实际的情况及当地的有关政策来确定。比如《达州市征地拆迁补偿安置办法》是规定,企业搬迁和停业损失费,根据生产经营、建(构)筑物新旧程度等情况,按照被拆迁企业的建(构)筑物补偿费总额的15%—20%补偿。

  再比如《醴陵市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》中规定,企业的停产停业损失按照企业上年度实缴税额(入库时间为上年度1月1日至12月31日)的三分之一给予补助。

  不过,无论停产停业损失费是多少,这是一项法定的补偿,征收方应当要依法及时地支付给被征收人,不能以各种理由不予这部分的补偿,否则就侵害了被征收人的合法权益。

  3、搬迁费

  而对于搬迁费,这一项补偿,无论是企业拆迁、养殖场拆迁,还是住宅拆迁都会涉及被征收人搬迁这一问题,所以,搬迁费也是必须要给予被征收人的。关于搬迁费仍然是没有统一的补偿标准的,仍然需要结合实际的情况及当地的政策来确定,不过,有的地方则是在地方发布的法律法规中直接明确了标准,比如《达州市征地拆迁补偿安置办法》第四十条中规定,被拆迁户在规定的时限内提前或者按时搬迁的,按户一次性计发奖金3000元、搬家补助费3000元。

  再比如《醴陵市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》中规定,企业设施设备搬迁后不丧失使用价值的,按企业设施设备实际搬迁量评估给予搬迁补偿;搬迁后丧失使用价值的,按照评估净值给予补偿。

  企业搬迁涉及的成品、半成品、原材料等物资转运费,按照50公里以内的转运距离评估确定。

  为生产经营安装的水、电、气、管网等附属设施,按照评估重置价格给予补偿。

  企业的停产停业损失按照企业上年度实缴税额(入库时间为上年度1月1日至12月31日)的三分之一给予补助。

  关于搬迁费每个地方制定的标准都是不一样的,但原则只有一个,就是应当要公理、合理,所以,无论是搬迁费还是停产停业损失费,一旦发现不合理,那么被征收人则可以拒绝签订协议。

  4、厂房的补偿费

  最后就是关于厂房的补偿,一般而言,无论是厂房还是住宅都需要经过评估机构的评估才能确定被征收房屋的价值,实践中,如果征收方直接口头上或是评估机构未实地查勘,仅凭几张图片就确定被征收房屋的价值,那则无法反映出其房屋的真实价值,作为被征收人,为了维护自己的合法权益,可以在专业律师的帮助下向法院提起行政诉讼。

  总之,凯诺律师最后需要提醒大家的是,养殖场拆迁涉及很大的利益,所以在征地拆迁中,养殖户一定要提高警惕,一旦遇到征收方以各种理由将养殖场认定为违法建筑不予补偿,或是不给予搬迁费、设施设备费等补偿时,一定要及时地咨询专业律师,并在专业律师的帮助下,启动法律程序维权。


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