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北京拆迁律师:除了这三种补偿方式,又增加了一种,是这样进行的

  无论是国有土地上房屋拆迁还是集体土地上房屋拆迁中,被征收人可以就产权置换、宅基地迁建、货币补偿这三种补偿方式任意选择,这是法律赋予被征收人的权利。

  而宅基地迁建则是新《土地管理法》及《土地管理法实施条例》施行后增加的。《土地管理法》第四十八条规定,对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

  也就是说,集体土地征收过程中,涉及农村村民住宅的,除了上述两种补偿方式外,又增加了宅基地迁建这一种。所谓的宅基地迁建就是由征收方提供新的宅基地给被征收人,由被征收人自行建房或是由征收方统建。

  不过,随着新《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的施行,不少地区依据上述两个法律法规又出台了新的集体土地上房屋征收管理办法,并在补偿安置这块进行了进一步的细化,比如《丽水市市区征收集体所有土地房屋补偿管理办法》中,不仅增加了补偿方式,而且还将这几种补偿方式如何进行做了具体的规定。下面,我们就结合《丽水市市区征收集体土地房屋补偿管理办法》中的规定,来看看除了上述几种补偿方式外,还增加了哪一种补偿方式供大家选择。

  根据《丽水市市区征收集体土地房屋补偿管理办法》中的第二十六条规定,被补偿房屋用途为住宅,被补偿人可以选择货币补偿、公寓安置、迁建安置或产权调换中的一种补偿安置方式,本办法另有规定的除外。

  从上述的规定中我们可以看到,被征收人不仅可以选择货币补偿、产权置换及提供宅基地建房方式外,还可以任意选择公寓安置这一种补偿方式。

  关于什么是公寓安置,在《丽水市市区征收集体土地房屋补偿管理办法》第四十条中也做出了解释,所谓的公寓安置就是指补偿人向被补偿人提供公寓式住宅,按照被补偿人家庭人口,以人均方式确定安置面积,并结算差价的安置方式。

  那么,公寓安置一般是如何进行的呢?

  对此,《丽水市市区征收集体土地房屋补偿管理办法》中也有明确规定。该《补偿管理办法》第四十一条规定,公寓式住宅土地供应方式为出让,可以直接上市交易。

  公寓安置小区按照城市居住小区的标准进行统一规划、设计。小区内的道路、供排水、供电、排污、绿化、物业管理用房等配套设施统一建设,与安置房建设同步到位。

  公寓式住宅分多层和高层。

  被征收人选择公寓安置的,一般有以下两种补偿方式:

  (一)被补偿房屋的建筑面积等于或者少于安置房建筑面积的,按房屋重置价结合成新进行补偿。

  (二)被补偿房屋的建筑面积大于安置房建筑面积部分(以下简称抵扣剩余面积),按照宅基地和住宅的评估价值进行补偿。

  不过,在安置时,什么事情都有可能发生,比如原住宅面积大于安置房面积,又或者说是商业用房加上住宅面积小于安置房的等,那么此时,被征收人选择公寓安置时,应当要如何补偿呢?

  根据《丽水市市区征收集体土地房屋补偿管理办法》中的规定, 被补偿人在征地范围内既有集体所有土地上商业用房又有住宅,商业用房经货币补偿或产权调换后,在公寓安置时,如被补偿房屋住宅建筑面积大于等于安置面积的,其价格按原结算方式结算;

  如被补偿房屋住宅建筑面积加上商业用房建筑面积小于等于安置面积的,其安置面积等同于商业用房建筑面积部分按征收土地预公告发布时的市场评估价结算;

  如被补偿房屋住宅建筑面积小于安置面积但加上商业用房面积超过安置面积的,其安置面积多出被补偿房屋住宅建筑面积部分按征收土地预公告发布时的市场评估价结算;

  如被补偿人除商业用房外无其他住宅的,在作为无房户住房困难户安置时,安置面积等同于商业用房面积部分按市场评估价结算。

  总之,无论如何给予被征收人的补偿,是不能低于《土地管理法》第四十八条中规定的“征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的原则。

  如果补偿不合理,那么被征收人则可以拒绝签订补偿安置协议。

  公寓式安置房交付期限是多少?

  另外,广大被征收人还需要知道的一点是,一般无论是公寓式住宅安置房,还是产权置换的安置房,都是期房,也就是说交房期限可能是三年,也有可能是五年不等。

  而《丽水市市区征收集体土地房屋补偿管理办法》中则是明确规定,公寓式住宅安置房的交房期限为三年,自被补偿房屋腾空交付之月起计算。逾期交付的,补偿人应当双倍支付临时安置费。

  也就是,丽水市市区征收集体土地房屋的,当被征收人选择公寓式安置房时,一般需在三年内交付安置房,倘若在三年内没有交付,那么被征收人则可以向补偿人要求给予双倍的临时安置费,倘若补偿人拒绝支付,建议被征收人及时地咨询专业律师,或是在专业律师的帮助下,直接向法院启动法律程序,依法维护自己的合法权益。


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