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北京专业拆迁律师:房屋拆迁中,哪种评估方法对被征收人有利?

  国有土地上房屋拆迁一般给予被征收人的补偿事项有被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费、搬迁费、奖励、补贴费等。其中,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

  被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  不过,需要注意的是,评估机构需要由被征收人协商选定,不是征收方决定的,如果评估机构是由征收方擅自决定的,那么则是不合法的。

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  房屋被征收关系到被征收人的利益,而房屋评估环节对被征收人又会产生巨大的影响,被征收人最终能获得多少补偿,往往依据的就是评估报告,所以,被征收人从房屋评估机构选定开始,到房屋真正由评估机构评估,一定要积极地参与到其中,同时也要及时地审查评估机构评估程序是否合法,评估方式有没有选择等。

  说到房屋评估方式,都有哪些评估方式来对被征收人房屋价值进行评估呢?

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

  从上述的法律法规中我们可以看出,房屋价值的评估方式主要有市场比较法、收益法、成本法以及假设开发法等。评估机构人员需要根据房屋具体的情况选择对被征收人最有利的评估方式对被征收房屋进行评估。

  那么,被征收房屋价值的评估应当要用哪种方式来评估呢?下面我们就简单地就这几种评估方式为大家来浅析一下,大家可以审查一下征收方选用的评估方法是否对自己有利。

  1、市场比较法。市场比较法是最具有说服力且有利于被征收人的一种评估方法,因为这种评估方法最能直接反映出评估对象的市场价格。不过,采用市场比较法的前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

  但需要大家注意的是,采用市场比较法对被征收房屋进行评估,必须要考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素,然后参与周边的市场成交价格,给予被征收人补偿。

  2、成本法。成本法一般是根据评估对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法。也就是说,就是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的方法。不过,需要的要结合实际的情况来进行。。

  3、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加,以此估算估价对象的客观合理价格或是价值。

  一般而言,收益法针对是经营性房屋,比如商铺、工厂等之类,不过具体会采取什么方式对这类房屋进行评估,仍然需要结合实际的情况。

  4、假设开发法。假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时,不用扣除利润部分。

  上述几种房屋评估方法是最常见的,但凯诺律师再次提醒大家,如果是住宅拆迁,那么对广大被征收人最为有利的则是市场比较法。而且,按照法律上规定的,市场评估法也应该是各地最先采纳的方法。

  《国有土地上房屋评估办法》中规定,被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

  可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

  实践中,如果有评估机构采取成本法对被征收房屋价值进行评估,那么评估结果一定会非常的不合理,此时被征收人就需要及时地提醒评估机构人员,如果评估机构人员执意要以成本法进行评估,那么被征收人可以向上一级有关部门举报,或是直接采取法律措施来维护自己的权益。


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