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北京市凯诺律师事务所:小产权房拆迁时有没有补偿?买小产权房会有哪些危害?

  现在,稍微经济水平较高一点的城市,房价每平方米普通都在上万元,如果想购买一套面积大概在一百平方米左右的房屋,那么至少上二、三百万元这个样子,这可能是我们很多普通人都负担不起的,即使可以贷款,那么也需要背负几十年房贷。因此实践中,有的老百姓却打起了小产权房的主意,或是选择直接去农村购买宅基地建房。

  想必大家都知道,小产权房的价格,一般情况下仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低,而购买农村村民房屋的价格相对于来说也比较低,所以购买小产权房或是农村宅基地建房则成了许多人的不二之选。那么,本村以外的村民或是城镇居民能不能购买农村房屋呢?购买小产权房会不会有危害呢?

  针对本村以外的村民或是城镇居民能不能购买农村房屋的问题,在《对十三届全国人大四次会议第2409号建议的答复》中称,按照我国现行法律法规和有关政策的规定,宅基地属于本农民集体成员集体所有,农户依法拥有的宅基地使用权,可以按照有关规定在本集体经济组织内部进行转让,但是严禁城市居民到农村购买宅基地。

  农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农村集体土地建设住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

  其次,在《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《物权法》等法律法规中也明确规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅;改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。

  宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

  从以上的法律规定中我们可以看出,城镇居民或是本村以外的村民是不可以购买农村宅基地的,否则不仅不能办理房产证,而且所签订的购买合同也没有法律效力,同时还面临着被拆的局面。

  那么,不能购买农村宅基地,那买小产权房总可以吧,需要提醒大家的是,购买小产权房同样也有很大的风险。

  所谓的小产权房通常是指在农村和城市郊区农民集体土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,所以这类住房无法得到房管部门颁发的产权证,即使有房产证,那也是由相关部门或是村委会颁发的,可由于这类房屋没有国家发放的土地使用权证等证件,又没有在国土房管局备案,所以,即使持有村委会颁发的房产证,那也不具有合法性。而且购买小产权房还会存在以下几种危害:

  一、无法办证

  有的人可能会认为,自己购买了小产权房,那么可以办证就成合法的房屋。但是,需要提醒大家的是,由于小产权房不受法律的保护,所以无法取得土地证和房屋产权证。

  要知道,一个合法的商品房开发建设必须是五证齐全,这五证有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证缺一不可。

  而且,小产权房转正基本上也是无望的,《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中规定,对于乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。

  二、很难得到拆迁补偿

  因小产权房本身就是不合法的,即违法建筑,所以当小产权房遇上拆迁时,可能也会因没有各种合法证件而没有拆迁补偿。

  一般而言,拆迁补偿是基于合法建筑之上的,且合法的房屋拆迁一般补偿是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。可如果不是合法建筑,而是违法建筑,那么即使在征收时相关部门会给予补偿,那也有可能只是一点点,不会与合法建筑的拆迁补偿相提并论,也就是说,合法建筑与违法建筑的补偿标准相差甚远。

  三、没有市场价值

  在社会观念里,合法建筑所有权属于完全产权、大产权,其不仅能被不动产登记所确认,还具有“商品房”的市场价值,而违法建筑所有权属于不完全产权、小产权,既不能登记,也没有“商品房”的价值。也就是说,以合法建筑所有权作为建筑物承载的不动产所有权标准,违法建筑所有权就不能归为其中。

  总之,凯诺律师要说的是,购买小产权房和农村宅基地的风险较大,一旦购买合同被认定为无效,那么购买者可能要承担一切不利后果。


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