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北京城市房屋拆迁律师:国有土地上房屋征收中的五大法律规定

  国有土地上房屋征收依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律规定,而且该《征收补偿条例》为规范政府征收行为、维护被征收人合法权益提供了重要保障。按照该条例中的规定,房屋征收必须要保障被征收人合法权益不受损害,因此,相关部门在征收时,必须要坚持以下几个“雷打不动”的法律规定。

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  一、征收必须是公共利益

  不论是集体土地征收还是国有土地征收,房屋征收前提必须是公共利益,我们以国有土地为例,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定,因国防和外交的需要、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要、由政府组织实施的防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要或是由政府组织实施的保障性安居工程建设的项目、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的项目以及法律、行政法规规定的其他公共利益的项目,确需要征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

  需要注意的是,确需征收房屋的各项建设活动,必须要符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,且还需要征求社会公众意见,经过科学论证。而且第八条第四项活动,还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

  如果征收项目不符合上面的规划或是计划,规划也没有征求老百姓的意见,没有经过科学论证,那么相关部门作出的征收决定就不符合法律规定,就是不合法的。因此,实践中如果有当事人发现征收决定不合法,那么当事人可以拒绝交出房屋,及时地向上一级有关部门进行举报。

  二、征求公众意见,组织听证会

  补偿条例中规定,市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

  也就是说,房屋征收过程中,相关部门就补偿方案需要征求老百姓的意见,且征求意见的期限不能少于30天,被征收人如果对相关部门拟定的补偿方案有异议,被征收人可以要求听证,提出自己的意见或是建议,相关部门组织听证后,必须要根据听证会的情况修改补偿方案,保障被征收人听证权、参与权等。

  实践中,若被征收人要求听证后,相关部门未组织听证,或是未根据听证会的情况修改补偿方案,那么被征收人可以依法及时地拨打12345进行举报,并拒绝签订补偿协议,并出房产证等证件。

  三、征收补偿须足额到位

  征补条例第十二条规定,作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

  四、补偿不得低于市场价

  征补条例第十七条、第十九条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿以及补助和奖励费。

  对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

  实践中,如果给予被征收人的补偿低于被征收房屋周边的房地产市场价格,比如,周边房价足足有一平米五、六千,可补偿却只有每平米三、四千,或是评估机构人员未实地走访查勘就作出评估报告,那么显然是很不合理的,而且依据这样的评估报告,势必会对当事人合法权益造成侵害。因此,在遇到这种情况时,当事人可以拒绝与征收方签订补偿协议,及时地委托律师向法院提起行政诉讼,依法维护自己的合法权益。

  五、不得采取暴力行为,逼迫被征收人搬迁

  征补条例第二十七条规定,实施房屋应当先补偿、后搬迁,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

  从上面的这条规定中我们可以看到,断水、断电、行政强制等都是法律明文禁止的,因此在征地拆迁中,在补偿未落实到位之前,如果相关部门以各种理由对被征收区域断水、断电,要求被征收人交出房屋等,那么被征收人可以先对违法行为进行取证,比如拍照、录像,保存好相关的票据、录音等,遇到行政强制时,可以拨打110报警,并咨询专业律师。

  总之,凯诺律师想要传达的意见是,房屋征收关系着被征收人的生存问题,在房屋征收过程中,一定要积极地参与到其中,依法及时地行使自己享有的每一项权利,一旦遇法律问题,避免拖延,可先咨询专业律师,必要时可在律师的帮助下向人民法院提起行政诉讼,保障自己的权益不被侵害。


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