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北京市凯诺律师事务所:土地征收“成片开发”有标准,这五种情况下不得批准

  去年1月1日起施行的新《土地管理法》规定,因公共利益的需要,可以征收集体土地,事实上,新土地管理法修改之前大家对公共利益的界定并不明确,不过修改之后的土地管理法第45条以列举的方式明确界定了公共利益的范畴(一)军事和外交需要用地的;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的;(四)由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的;(五)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的。

  从上述的几种情形中我们注意到“成片开发”这一项,许多人可能会对此产生疑问,什么是“成片开发”?跟前述的几种征收情形又有何不同呢?成片开发是否需要相关部门的批准吗?下面我们就结合自然资源部于去年发布的《土地征收成片开发标准(试行)》的通知以及地方发布的相关规定来为大家浅析一下。

  何为“成片开发”?

  根据自然资源部于去年11月发布的《土地征收成片开发标准(试行)》的通知,本标准所称成片开发,是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区,由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。

  成片开发需报省级人民政府批准

  该《通知》第三条规定,县级以上地方人民政府应当按照《土地管理法》第45条规定,依据当地国民经济和社会发展规划、国土空间规划,组织编制土地征收成片开发方案,纳入当地国民经济和社会发展年度计划,并报省级人民政府批准。

  那也就是说,即使是成片开发项目也需要经过审批,且土地征收成片开发方案内容需包括:成片开发的位置、面积、范围和基础设施条件等情况以及成片开发拟安排的建设项目、开发时间和年度实施计划、依据国土空间规划确定的一个完整的土地征收成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用比例等事项。

  不过就公共服务设施以及其他公益性用比例每个地方基本都不一样,根据广东省自然资源部近日发布的《关于规范土地征收成片开发工作的通知》,土地征收成片开发方案应当位于国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区,可包含多个拟征收地块,成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地的比例一般不低于40%,并且拟征收地块面积不得小于土地征收成片开发范围面积的60%。

  也就是说,空港道路(包括连接环城快速路)、污水处理等新建社区及空港生活支持设施、绿化及水电暖等基本设施、油气及充电站等设施用地比例一般是不能低于百分之四十的。

  土地征收成片开发方案需三分之二以上村民同意

  此外,广东省自然资源部近日发布的《关于规范土地征收成片开发工作的通知》中还规定,编制土地征收成片开发方案需要征求集体经济组织和农民的意见,而且还需要获得集体经济组织成员的村民会议三分之二以上的成员或者三分之二以上村民代表同意,在未经过同意的情况下是不可以申请土地征收成片开发的。

  不论是自然资源部发布的《标准》还是地方发布的相关通知,都有意在保护农民的合法权益,这对于咱老百姓来说无疑是好事。

  不过需要注意的是,并不是所有的土地征收成片开发方案都能获得批准,该《通知》中规定,如果涉及以下五种情形,土地征收成片开发方案则不予批准:

  一、涉及占用永久基本农田和生态保护红线的;

  二、近五年平均供地率小于60%或土地闲置率大于5%的;

  三、经国务院或省人民政府批准设立的开发区、产业转移园存在以下情形中的两种及以上的:近五年平均供地率小于60%、土地闲置率大于5%、综合容积率小于0.5;

  四、编制主体行政区域内国家级新区存在以下情形中的两种及以上的:近五年平均供地率低于全省平均水平、土地闲置率高于全省平均水平、建设用地地均GDP低于全省平均水平;

  五、已批准实施的土地征收成片开发连续两年未完成年度土地征收实施计划的。

  总之,凯诺律师提醒大家,不论您遇到的是成片开发征收项目,还是其他普通征收项目,作为被征收人都需要积极地参与到征收中的每个环节,积极地行使自己相应的权利,毕竟土地征收中的每个环节都关系着到您的切身利益。因此,一旦发现征收方存在违法行为或是补偿标准不合理,强征强占等情况,要及时地咨询专业律师,在必要时可以勇敢地拿起法律武器来维护自己的合法权益。


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