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北京拆迁律师:批准未建的房屋、超过标准的房屋拆迁有没有补偿?

  实践中,有的老百姓在获得建房审批手续之后总会因各种原因导致迟迟未在宅基地上开始建房,或者是房屋只建了一半,此地块便因当地建设项目需要被纳入征收范围内。

  河南的一位当事人近日就咨询凯诺律师说,他们家的宅基地是今年三、四月份批准的,在批准之后,他们就找人开始建房了,可是三个月之后被告知,该地块因政府修路被征收了,现在也不让再进行建设了,房屋还没有建设完成,面对这种情况他们应该要怎么办?

  那么,实践征收过程中,对于已经获得审批手续但还未开始建房,或者已经建了一半的房屋在拆迁时究竟有没有补偿呢?下面我们就结合《上海市征收集体土地房屋补偿规定》来告诉大家。

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  征收范围确定后对抢建、扩建的房屋不予补偿

  《规定》第三条,征地房屋补偿,应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则,保障被征地农民的居住条件,维护被征地农民的合法权益。

  建设项目取得用地预审和选址批准文件后,相关部门要在拟征收土地所在的镇、乡和村、村民小组范围内发布征收土地预公告,告知征地房屋补偿的政策依据等要求等,预公告时间不得少于10个工作日。

  征收土地预公告后,被征收人不得新建、改建、扩建、构筑物及其他设施,不得突击装修房屋,拟征地范围内已取得建房批准文件但新房还没有开工的,不得开工,不得从事其他不当增加补偿费用的行为。如果违反规定,擅自建设等,那么将不予补偿。

  《土地管理法实施条例》第26条,征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。征收土地预公告应当采用有利于社会公众知晓的方式,在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布,预公告时间不少于十个工作日。自征收土地预公告发布之日起,任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建;违反规定抢栽抢建的,对抢栽抢建部分不予补偿。

  也就是说,在确定征收范围内后,任何人都不可以在土地上进行抢建、扩建、抢栽等行为的,否则拆迁方会对抢建、扩建的部分会不予补偿。因此,在这里凯诺律师要提醒大家,在遇上土地征收时,千万不要为了拿更高的拆迁补偿,违反法律规定,在未批准的情况下,擅自占用土地在上面建设房屋、栽种树苗、建设养殖场等。

  已批未建的房屋需补偿

  不过,对于已经批准但未建成的房屋,则需要给予一定的补偿。《规定》第十七条,征收土地预公告时,已取得建房批文但新房尚未建造完毕的,新房在建工程按照实际完成的工程量重置价补偿;建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房,可按照重置价结合成新价格补偿。重置价,由区征地事务机构委托估价机构评估。

  征收土地预公告时,已取得建房批文但新房尚未开工或未建造完毕的,其土地使用权基价和价格补贴按照建房批文规定的建筑面积计算;建房批文规定允许保留旧房的,应当将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算。建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房、已自行拆除的旧房,不得给予土地使用权基价补偿和价格补贴。

  因规划控制导致未建的房屋可给予基价补偿

  《规定》第十八条,因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的,现住房建筑面积以征收土地预公告时符合农村村民建房申请条件的人数计算;低于现行农村村民住房可建面积标准的部分,可给予土地使用权基价补偿和价格补贴。

  不过需要注意的是,如果村民已经在享受过福利分房或是已经享受过征地、拆迁补偿安置,在别处有批准建造的住宅,那么就没有上述的补偿和补贴。

  除此以外,《规定》第十九条还规定,对于超过本市农村村民住房建设标准的房屋,可给予房屋建安重置结合成新价补偿。也就是说,如果在批准建房时,超过了本市规定的建房标准,或是在批准建房时,只批准了房屋建筑占地面积,未明确房屋层数,建筑面积,那么这类房屋在遇上拆迁时只有房屋重置价,而没有土地使用权基价补偿和价格补贴。

  总之,凯诺律师提醒大家,虽然该规定适用范围是上海,但在实务中也具有一定的参考借鉴意义。因此,在征地拆迁中,如果发现征收方以你房屋超过了标准等理由减少补偿或是不予补偿,那么作为被征收人有权向有关部门投诉、举报,也有权向法院提起诉讼,依法维护自己的合法权益。


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