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宅基地拆迁,除了这几项补偿之外,这两大补偿也不能少!

时间:2020-09-27        阅读

  2020年已经过去一半,但从今年的征收状况来看,可能应此前发布的文件以及今年实施的相关政策文件中的要求,农村土地、房屋征收范围在实践过程中有所减小,不过这并不意着土地征收、农村房屋拆迁从此就消失。而且,也并未受今年疫情的影响,土地征收、农村拆迁仍然占有很大的比例。

  虽然征收范围有所减小,但是农村村民在征收过程中遇到的问题并没有因此而减少。近日,湖北的一位当事人就咨询凯诺律师说,自己家的地和宅基地被政府给征收了,说是要修路,现在已经贴出了征地公告,但是没有看到安置补偿方案,也不知道是怎么补偿的。

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  农村土地征收和房屋拆迁关系着被征地农民的权益,所以被征收人在得知要征收时,一定要对相关的法律法规有所了解,才能不在征收过程中有所损失。关于农村宅基地和土地被征收的补偿标准,我们结合《土地管理法》中的规定来说一下。

  土地的补偿标准

  《土地管理法》第48条规定,征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费及农村村民住宅费、其他地上附着物和青苗的补偿费用等。

  土地的补偿和安置补助费的补偿标准则是按照征地区片综合地价来确定。需要注意的是,制定区片综合地价需要考虑到土地的原用途、土地产值以及土地区位、经济社会发展水平等因素,每三年需要调整一次或是重新公布一次。

  地上附着物和青苗补助费的补偿标准,在《土地管理法》中并没有具体的规定,只规定是由省、自治区、直辖市制定。

  农村房屋拆迁的补偿标准

  如果在征收过程中,涉及到农村村民宅基地上的房子,那么一般则是采取以下三种补偿方式进行补偿:(1)重新安排宅基地建房;(2)提供安置房;(3)货币补偿。

  安排宅基地建房:这种补偿方式就是需要征收方为被征收人安排宅基地用于建房。

  提供安置房:征收方提供给被征收人的安置房必须要根据实际合法房屋的面积差不多,也就说是要按照1:1的比例来进行置换。

  货币补偿:房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为:房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价;宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积;房屋重置成新价格=房屋重置价格×(1-已使用年数÷耐用年限)。

  但被收村民需要注意的是,被征收人虽然是有选择补偿方式的权利,但选择权也会受到一定的限制,一种是如果拆迁并非因公共利益,而是商业拆迁的话,那么则就没有产权置换这一说,也就是说,被征收村民只能选择货币补偿了,至于能给多少的拆迁补偿,则就需要与拆迁方进行商谈了。另外一种是,被征收人与房屋承租人如果达不成协议,那么,此时就只能选择产权置换了。

  一般情况下,实践中的征收基本都是因公共利益。《土地管理法》第45条规定,为了公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收农民集体所有的土地的,可以依法实施征收:

  (一)军事和外交需要用地的;

  (二)由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的;

  (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的;

  (四)由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的;

  (五)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的;

  (六)法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。

  农村征地拆迁的补偿原则

  当然,除了公益性质的拆迁,商业拆迁也是有的,但比较的少。不过,虽说因公共利益可以征收土地,但是要依法按照上面所说的补偿标准进行补偿,且也要遵守补偿的原则,一是“补偿应当要公平、合理”,二是“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”。

  在这里凯诺律师要提醒广大被征收村民,农村征地拆迁“合理”标准与城区房屋征收拆迁的标准还是有点区别的。一般来说,农村房屋拆迁突出的是被征收人拆迁后居住水平生活水平不降低,而城区房屋拆迁则是被征收房屋的价值不得低于市场价。

  另外大家还需要了解的是,实践中,城区房屋拆迁基本都是按照面积来补偿的,但是农村宅基地拆迁,多地都是按人口数量来进行补偿的。所以,被征收人在审查征收补偿是否合理时,就需要从“拆迁后的生活水平与原有生活水平是否保持一致”这一条上来看,且也是咱被征收人首要确定补偿是否“合理”的标准。

  若被征收村民在主观上觉得征收方给予自己的补偿会让自己的生活水平远远不如拆迁之前,那么就要及时的咨询专业律师了,在法律规定的期限内让律师依法找出征收方的违法点,然而,以此来维护自己的权益。

  社会保障费用须落实

  另外,给予被征收人的补偿还要包括社会保障费用。

  被征地农民的社会保障费在征地拆迁中是最容易被忽略的一项。结合最高院的裁判,县级人民政府负有落实被征地农民社会保障的法定职责,其负责本地被征地农民社会保障的组织实施和社会保障各项资金的落实工作,应履行主体责任,责令相关部门积极作为,将保障被征收人合法权益的政策落实到位,切实维护被征收人的合法权益。

  从上述裁判中来看,对于符合条件的,必须要对被征收人进行补偿。比如《辽宁省被征地农民社会保障暂行办法》第五条规定,符合条件的被征地农民,男年满45周岁、女年满40周岁以上的,应全部纳入养老保障范围,其他人员是否纳入养老保障范围,需征得农民本人同意。第九条规定,被征地农民养老保障统筹账户资金,以被征地农民所需养老保障资金总额为基数,按照不低于30%的比例,由政府从土地出让金净收益中提取。

  院落也应给予合理的补偿

  最高院曾在《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》(2012)行他字第16号中明确指出:国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。该项答复可以直接作为被征收人主张对院落、空地等土地享受补偿的法律依据。

  所以,无论是土地征收、房屋征收还是被依法收回宅基地使用权,都必须要依法给予被拆迁人院落、空地、院墙、地上附着物的补偿。


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