凯诺律师：警惕！只要房屋面积算不对，拆迁补偿款必然会“缩水”

　　国家在发展的过程中，自然就会遇到拆迁，拆迁又涉及到被拆迁户的切身利益。在征地拆迁时，几乎所有的被拆迁户都会非常的关注房屋拆迁多少钱一平或是土地每亩多少钱，空地是否有补偿、房屋面积怎么算等。但是在知晓这些之前，如果你的房屋面积以及土地面积算错了，那么你的补偿自然就会“缩水”。

　　在实践过程中，房屋面积、土地面积算错的，少算的非常的多，这也因此让不少的被征收人非常的心痛！

　　空地面积要给予补偿

　　虽然我国颁布了最新的《不动产登记暂行条例》，但是涉及到拆迁的房屋则很有可能并没有按照新规定更换证件。在新规定之前，发放房屋产权证的形式有两种：一是颁发房屋权属证书，在该证中将房屋的建筑面积、占地面积以及批准使用的土地面积均予以注明；第二是颁发房屋权属证书和土地使用权证，在房屋权属证书中载明建筑面积和占地面积，其次在土地使用权证中载明批准使用的土地面积。

　　其次在《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中提到：“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”

　　按照最高法做出的司法解释来说，在国有土地上房屋征收中，应当将被征收人合法使用的国有土地院落以及空地纳入到补偿的范围之内，并且也要按照处收时房地产市场价给予补偿。如果征收方并没有将这些给予补偿的话，就可以仅凭以上这条规定，被征收人可直接作为主张对院落、空地等土地享受补偿的法律依据。

　　房屋面积是以房产证上的为准？

　　答案是不一定！规范的产权证应当载明房屋的结构以及层数、建筑面积和批准使用的土地面积。可是实践过程中却存在很多的问题，如因历史原因造成的产权证明材遭损坏，无法精准的证明其房屋的面积或是面积计算错的等等，导致房产证上的面积错误而引起矛盾。对此应该如何算出我们的房屋面积呢？

　　1、以实际测量的面积为准

　　现实生活中可能存在着因登记机关人员的大意或是测量不准，可能会导致房屋权属证明上的面积与实际面积不一致。因此当被征收人认为记载的面积小于实际面积时，法院可组织当事人进行实地测量，如果实际测量的面积大于记载的面积，就应当以实际测量的面积予以补偿。

　　2、以证据证明的面积为准

　　在遇到面积不一致时，如果可以提供充分的房屋产权产籍资料或是其他资料，能够有效的推翻房屋产权证上面的面积时，就应当以证据证明的面积给予被征收人补偿

　　对没有证的房屋应该这样算

　　无证房屋在现实生活中是非常的多的，大多数都是农村宅基地地段，当然也有不少城市老旧房屋也没有房产证，其数量也是数不甚数。这也是由于很多老百姓不知道怎么办房屋权属证明，产权登记制度没有规范落实、因历史原因等造成的。

　　对于这类房子，在拆迁时经常被拆迁方当成违法建筑给拆了，且不给予被征收人补偿，变相的剥夺被征收人的合法权益。那么对于这类房屋我们应该怎么算面积呢？

　　1、以当地所批准的文件记载面积为准

　　由于以前我国房屋登记制度的不健全，不少房屋都会有这种未登记的情况。以上海为例，对于未登记的房屋，应当以相关批准文件记载的建筑面积为准。实际面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

　　2、如果没有房产证，没有相关批准文件或是批准文件未记载建筑面积该怎么办呢？各地规定不尽相同

　　同样以上海为例来说，相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

　　承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。

　　对此，如果被征收人在征地拆迁中遇到了比较棘手的问题，可通过咨询专业拆迁律师，让拆迁律师早点介入到案件当中，尽早的帮助被拆迁人维护合法权益，以免“后患无穷”！