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北京拆迁律师：国有土地收购有没有补偿？都是如何补偿的？都有哪些补偿？实践中，我们经常会遇到土地征收、土地收购、土地储存这样占用土地的活动，但是土地征收跟其他两类活动是不一样的，土地征收是因公共利益需要而占用老百姓土地的行为，也是大家最为熟悉的一种活动，一般来说该征收行为具有强制性，而且因公共利益占用土地的还需要给予被征收人的补偿，其补偿也不能低于被征收人原有的生活水平，但其他两类活动老百姓平常可能会很少遇到。 不过，不管会不会遇到土地收购、土地储存，我们老百姓仍然需要了解一些这方面的知识，以免日后遇到，那么国有土地收购一般会不会给予当事人相应的补偿呢？都是如何补偿的？补偿标准是什么？下面我们就结合近日郑州市发布的进一步完善和规范国有土地收购工作有关通知中的内容来为大家浅析一下
首先，收购国有土地需要给予补偿 根据郑州进一步完善和规范国有土地收购工作通知中的内容，因实施国土空间规划需纳入土地储备（国有土地上房屋征收除外），符合下列情形的国有土地，由土地储备机构按本通知要求对其土地使用权实施收购补偿。 （一）原土地用途由工业用地改变为非工业用地的国有土地。 （二）原土地主用途由非经营性用地改变为商品住宅、商业、旅游、娱乐等经营性用地的国有土地。 （三）原土地用途由商品住宅、商业、旅游、娱乐等经营性用地改变为其他用途，且原土地出让合同约定改变用途需收回土地使用权的国有土地。 （四）与相邻土地合并规划的国有土地。 （五）国有划拨土地主用途发生改变，且改变后的土地用途不符合划拨方式供应的国有土地。 从上述的内容中我们可以看到，上述几种情形下，土地储备机构是可以收购国有土地的，但是需要给予相应的补偿，这是重点之一。实践中，如果土地储备机构以各种理由不予补偿，那则是不合法的，当事人可以向上一级有关部门举报。 其次，国有土地收购需要给予以下四项补偿 （1）土地价格的补偿。 （2）房屋价格补偿。 （3）停产停业损失补偿。 （4）搬迁、房屋装饰装修和设备迁移三项补偿。 关于土地补偿价格的补偿，根据该文件中的规定，一般以合法有效的不动产权证书或不动产登记机构出具的不动产登记资料查询证明为依据，按照证载用途、使用权类型、剩余年期及“国有土地使用权出让合同”、“国有土地使用权租赁合同”或“划拨决定书”约定的规划条件进行评估确定。有下列情形的，按照以下规定评估补偿： （1）未约定容积率的，按照有效执行的基准地价设定的平均容积率进行评估。 （2）原土地证载用途两种以上且未约定用途比例的，按照地上实际主体建筑物的建筑面积，进行加权评估。 关于房屋价格的补偿。一般以房屋重置价为依据，按照下列情形进行评估确定： （1）房屋已办理不动产登记的，按登记信息进行评估确定。 （2）房屋未办理不动产登记，但已依法取得建设工程规划许可证或施工批准手续，并按照其规定建成的，按规定建设的建筑面积进行评估确定。 （3）房屋未经登记，由所在地区政府（管委会）相关执法机构依法处置，经区政府（管委会）出具认定结论后进行评估确定。区政府（管委会）对房屋的认定内容应包括所有权人、建筑物用途、面积、结构、建筑年代和结论性意见等内容。 （4）其他建筑物和构筑物补偿按照评估确定。 关于停产停业损失的补偿，按照被收购土地使用权人在被收购土地上从事生产经营的月平均净利润值确定，月平均净利润值依据被收购土地使用权人提供的近三年纳税证明评估确定，实际经营不足三年的，以全部生产经营期间纳税证明为依据评估确定；停产停业损失补偿期限区分不同行业，原则上不低于6个月。 被收购土地使用权人在被收购土地实施收购前已停产停业的，不再实施停产停业损失补偿；因政府原因造成停产停业的，由区政府（管委会）认定，以区政府（管委会）认定的停产停业时间核定月平均净利润值。 关于搬迁、房屋装饰装修费用总额，按照不超过土地评估价格和房屋价格之和的10％计提。具体标准如下： （1）搬迁费：以被收购土地范围内需进行补偿房屋的面积，按照每平方米40元的标准进行确定。 （2）房屋装饰装修：委托选定的房产评估机构进行评估确定。 （3）设备迁移：按照收购土地内大型设备拆装费按原设备折旧后评估价值的15％确定。 需要注意的是，关于闲置土地收回的补偿，有的收回是有偿收回，有的则是无偿收回，具体有没有补偿，需要结合实际情况来确定，若是被批准有偿收回，那就需要给予补偿，倘若没有被批准有偿收回，那一般情况下则是没有补偿的。 总之，凯诺律师最后需要提醒大家的是，无论是土地征收还是土地收购，一般情况下都需要给予当事人公平、合理的补偿，如果相关部门以各种理由不给补偿，那则是不合法的，当事人则有权向上一级有关部门举报或是采取法律措施来维护自己的合法权益。 |
