北京土地征用律师：房屋征收新规定，将对老百姓权益产生怎样的影响

　　房屋征收与补偿关乎着群众切身利益。11月25日，市五届人大常委会第二十九次会议表决通过《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），将于2022年3月1日起施行。

　　该《条例》对房屋征收工作程序、评估机构选定、补偿方案确定等作出了明确规定。

　　一、关于房屋征收程序

　　《条例》明确房屋征收应当以保障公共利益需要为前提，应当遵循决策民主、公平合理等原则。

　　比如，在旧城改建征收中，设置了“双征求意见”程序规定，一是旧城区改建征收程序启动，必须经房屋所有权专有部分面积占比超过三分之二的房屋所有权人且户数占比超过三分之二的房屋所有权人同意；二是在房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当与被征收人预先签订附生效条件的补偿协议，签约户数应当达到区县人民政府确定的比例（不得低于百分之八十），否则征收程序终止。

　　也就是说，旧城改造时，必须要征得三分之二以上房屋所有权人的同意，而且，在房屋征收决定作出前，与被拆迁人签订补偿协议的比例还需要达到80％，否则就不能进行征收。

　　二、关于房屋征收补偿

　　《条例》明确了补偿内容，给予被征收人的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置；（3）装饰装修、相关设施设备费；（4）停产停业损失的补偿费等

　　同时《条例》还明确规定，依法减免产权调换房屋的相关税费以及首次物业维修资金，对非住宅房屋的停产停业损失和设施设备搬迁给予补偿。

　　其中，对被征收房屋的价值，《条例》中明确了评估价值不得低于征收决定公告之日与被征收房屋类似房地产市场价格的要求。

　　也就是说，被征收房屋价值的补偿不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格。

　　三、关于评估程序

　　《条例》第十五条规定，区县（自治县）房屋征收部门应当在房屋征收范围内，将已经报名并符合相应条件的房地产价格评估机构名单进行公示，公示名单不得少于三家房地产价格评估机构。被征收人应当在公示后五个工作日内协商，选定公示名单中的一家房地产价格评估机构。

　　协商期间被征收人未达成一致意见的，应当在公证机关现场公证下，按照投票方式确定，或者通过摇号、抽签等方式随机方式确定。

　　从该规定中我们可以看出，相较于国有土地征收与补偿条例针对评估机构程序方面，该《条例》明确就评估机构的选定程序明显更细化。

　　在评估阶段，相关部门首先需要将评估机构（至少三家评估机构）在征收范围内进行公示，由被征收人在五个工作日内进行协商选定评估机构，然后依次展开评估。

　　对于没有在五个工作日内选定的，可以采取摇号等方式来确定评估机构。

　　不过，凯诺律师需要再次提醒大家，评估机构必须是由被征收人协商选定，被征收人一定要积极地参与到其中，因为房屋评估可影响着被征收人最终的补偿，如果将自己享有的权利移交给别人，那么试想一下你的补偿怎么可能会合理。另外，对于征收方擅自选定的评估机构也要提高警惕，这里面很有可能会藏有猫腻。

　　我们一而再再而三地强调，征收方是没有私自选定评估机构的权利的，即使被征收人没有在规划的时间内选定评估机构，那么征收方也不能自己就决定，而是要采取抽签等方式确定，否则就违反了上述法定程序，这是不合法的，而且，对于违反法定程序而选定的评估机构作出的评估报告的合法性，我们也需要打一个大大的问号。

　　因为，从律师办案过程中来看，多数征收方依据这样的评估报告对被征收人进行补偿，都会多多少少的对被征收人的合法权益造成伤害。所以，实践征收过程中，若征收方依据这样的评估报告对自己作出补偿决定，那么建议被征收人要及时地咨询专业律师。

　　四、强拆前要进行催告

　　除此以外，该《条例》第四十三条还明确规定，被征收人超过搬迁期限不履行搬迁义务，经催告仍不履行的，区县（自治县）房屋征收部门可以作出要求其履行的书面决定，被征收人在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且经催告仍不履行书面决定的，区县（自治县）房屋征收部门可以依法申请人民法院强制执行。

　　这一点大家应该比较容易理解，就是如果被征收人在补偿决定的期限内没有搬迁，也没有向有关部门申请等行政复议或是向法院提起行政诉讼的话，那么相关部门必须先要进行催告，在催告之后，如果被征收人还没有搬迁的话，那么相关部门还需要向人民法院申请强制执行，等拿到法院作出的强制执行裁定书后，才可以依法拆除。

　　需要注意的是，在未拿到法院的强制执行裁定书之前，相关部门擅自拆除被征收人房屋的行为是不合法的，即使已经签订了补偿协议，只要被征收人没有真正地得到补偿安置，那么一般也是不可以就直接拆除的，否则违法。

　　法律法规之所以这么规定，其目的就是为了进一步保障被征收人的合法权益不被侵害，减少拆迁矛盾，打造和谐征收。

　　总之，被征收人在收到补偿决定或是催告书之后，需要重视这样两份文件，万不可拖延，要知道法律可不保护躺在权利上睡觉的人，留给被征收人维权的时间也是有限的，所以要把握好这个时间。

　　五、禁止采用暴力行为逼迁

　　另外，该《条例》规定，禁止任何组织或者个人采取暴力、威胁或者中断供水、供气、供电、道路通行等方式迫使被征收人搬迁。