凯诺律师事务所：拆迁补偿比别人少了？可能是这几大原因导致的

　　我们经常说，相关部门征收集体土地、国有土地上单位、个房屋时必须要对被征收人（即房屋所有权人、土地使用权人）给予合理、公平的补偿。但是，实践过程中，对于征收人拟定的补偿安置方案，多数被征收人都会认为不合理而拒绝签订补偿协议，有的虽然与征收方签了补偿协议，但是签订后却发生自己的补偿与别人的拆迁补偿差了不少。那么，自己的补偿为什么会比别人少呢？其原因大概有以下几种情况？

　　房屋性质不一样

　　房屋拆迁过程中，有的房屋虽然面积差不多，且地理位置也比较的相近，但就是拆迁补偿不一样，之所以会这样，其主要原因是房屋性质不同，所以就会导致拆迁补偿也不一样。实践中，有的被征收房屋是经营性用房（即商铺），有的是住宅等。一般情况下，商业性用房的价值＞住宅用房的价值＞工业用房的价值。

　　房屋结构新旧程度不一样

　　一般而言，什么结构的房屋都会有，比如有钢结构的，有土质、木质结构的，有钢筋混凝土结构的房屋等。所以，房屋结构也会导致拆迁补偿有一定的差别。除此之外，房子的新旧程序也会影响到拆迁补偿，如果农村房屋是刚建设没多久的房子，或是刚买的国有土地上的房屋，那么这样的房子在遇上拆迁时，其补偿也是非常明显的。

　　当然，房屋新旧程序不会必然地导致拆迁补偿普遍的低。实践中，如果农村拆迁，给予的补偿低于被征收人原有的生活水平，或是国有土地上房屋征收中，被征收房屋价值的补偿低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，那么，被征收人可以拒绝与征收方签订补偿协议，并及时地向法院提起诉讼，通过法律途径争取合理的拆迁补偿。

　　评估方法与别人不同

　　除此之外，评估方法不合适也会影响拆迁补偿。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　也就是说，如果被征收房屋是住宅性质，那么对被征收人较为有利的评估方法应当是市场比较法，如果是商铺、工厂等经营性用房，那么应当要采取收益法是比较合适的。可实践过程中，有的征收方为了低成本征收，常常会对住宅性质的房屋采取成本法进行评估，这样一来，被拆迁人得到的补偿自然就要比较低很多。

　　所以，在房屋评估环节被征收人一定要积极地参与到其中，无论是从评估机构的选定还是其他环节，一旦发现征收方采取不利于自己的评估方法，或是评估机构不是由自己协商选定的，那么就需要及时地向有关部门举报，并采取相应的措施维护自己的权益。

　　补偿标准不合理

　　根据《土地管理法》中的规定，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

　　从上述规定中来看，土地的补偿标准和安置补助费是按区片综合地价来确定的，且一般都需要按照最新的标准对被征收人进行补偿。可实践中，相关部门可能仍然会以之前的补偿标准，比如七、八年前的补偿标准对被征收人补偿安置，这样一来补偿自然就会非常的低。所以实践中，如果发现补偿标准远远低于原有生活水平，或是在情况差不多的情况下与别人的拆迁补偿差距非常的大，那么就需要提高警惕了。

　　村委会截留了部分补偿款

　　另外，土地征收补偿比别人低，也有可能是村里截留了你的部分土地补偿款。因为有的征收方可能会将相应的补偿款直接发放到村委会，然后再由村委会转发给被征收人，此时有的村委会可能会为了获得不当得利，从而截留部分征地补偿款。

　　面对这种情况，建议被征收人要及时地向有关部门反映，要求相关部门查处他们的违法行为，如果相关部门置之不理，那么被征收人可以向法院提起诉讼，依法维护自己的合法权益。